Pendant que la finance continue de faire des zig-zags créatifs et que le gouvernement s’emploie à accroître ses spasmes, la vie des Français, elle, trotte dans la mauvaise direction : le peuple s’appauvrit. Et de nos jours, il devient fort difficile de trouver un refuge pour son épargne, impitoyablement grignotée par l’Etat. Heureusement, il reste l’immobilier. À moins que … ?
Régulièrement, il est bon de s’interroger sur la situation de l’immobilier en France.
Après tout, si tant de nos compatriotes ont choisi d’investir dans la pierre, c’est qu’ils ont de bonnes raisons, à commencer par le fait, bien connu, que la majorité ne peut pas se tromper, voyons. Ceci posé, un peu d’analyse critique ne fait pas de mal, et on peut trouver de temps en temps quelques éléments de réflexions sur internet (à commencer par ici, bien sûr).
A première vue donc, les raisons de devenir propriétaire ne manquent pas. Un achat immobilier constitue, pour l’écrasante majorité des gens, un patrimoine destiné soit à être transmis, soit à être revendu plus tard, avec éventuellement une bonne plus-value. Il y a bien évidemment aussi l’argument affectif (un petit chez soi valant mieux qu’un grand chez les autres), mais il n’est que ça, affectif (à quel prix est-on prêt à vivre dans un tout tout petit chez soi lorsqu’on peut avoir un grand chez les autres confortables et plus adapté à sa situation ?).
J’écarte rapidement l’argument “un loyer, c’est de l’argent jeté par les fenêtres”, qui constitue une réponse émotionnelle et non rationnelle ; comme on va le voir plus loin, les loyers étant actuellement inférieurs aux traites dans une majorité des cas, le calcul est un peu plus compliqué qu’il n’y paraît.
Seulement voilà, à ces évidentes remarques, il faut ajouter la conjoncture actuelle assez particulière : comme en témoignent de nombreux articles de presse, il est actuellement de plus en plus difficile de devenir propriétaire. Or, actuellement, l’achat immobilier n’est pas obligatoirement une bonne affaire.
Déjà, de jeunes propriétaires goûtent à la joie douteuse du surendettement suite à une décision malheureuse : non, acheter un bien immobilier ne protège de rien et comme tout investissement, il peut être suivi de mauvaise fortune.
Evidemment, ce ne sont pas certains articles caricaturaux tout acquis aux lobbies immobiliers qui expliqueront les risques que comporte cette opération.
Par exemple, on parle sans arrêt d’un manque chronique de logements disponibles (dans le précédent article comme dans d’autres) ; il faudrait, d’après les enragés de la construction à tout va, produire 500.000 (voire plus) nouveaux logements par an pour arriver à éponger la demande. Soit. L’INSEE, cependant, dénombre plusieurs millions de logements vacants dans le même temps (et en augmentation constante depuis 10 ans). Ne voyez-vous pas là comme un petit souci ?
Et lorsqu’on regarde les prix, leur évolution dans les dernières années, on sent bien un problème structurel. Avec un joli graphique, on s’en rend mieux compte.
Il est bien connu que les arbres, comme les cours de bourse et l’immobilier, montent toujours jusqu’au ciel, sans limite. En réalité, on comprend qu’il y aura soit une baisse sensible (Peut-être maintenant ? Peut-être plus tard …), soit un improbable ajustement des salaires, soit un rattrapage par l’inflation.
Mais de façon plus fondamentale, actuellement n’est pas exactement la bonne période pour acheter. Prenons un exemple concret, moyen, pour s’en convaincre.
Si l’on utilise les statistiques de PAP par exemple, pour un 2 pièces 60 m², pour Nantes, on trouve en moyenne 841€ de loyer, et un achat correspondant à 2.519€ le m², soit 151.000€; pour Toulouse, on s’en sortira à 830€ de loyer, avec à l’achat (à 2.554€ le m²), 153.000€. Prenons donc un loyer moyen de 835€ et un achat moyen de 152.000€.
Lors de l’achat, ne l’oublions pas, on doit payer autour de 7% de frais de notaire, et l’agent immobilier prend au moins 4 à 5% de la valeur du bien, ce qui porte à 11% de la valeur totale de l’achat l’argent qui est dépensé directement dans l’opération juste pour avoir le droit d’acquérir le bien, et à 168720€ le montant total d’acquisition.
Imaginons que notre acquéreur achète en 2011 pour 10 ans ; c’est optimiste parce que la moyenne d’occupation est de sept ans, mais passons. Plaçons nous aussi dans l’hypothèse moyenne où il apporte 20% du montant du bien en numéraire (30.400€). Au meilleur taux actuel du marché (3.76%, assurance incluse), la mensualité s’établit donc à 1402€. Au bout des dix ans, l’emprunt aura coûté 30.017€ d’intérêts. On devra en outre payer 10 ans de taxe foncière, autour de 700 euros par an (minimum), soit 7000 euros supplémentaires. Le coût total de l’opération s’élève donc à 120*1402+7000 = 175.240€.
Le locataire, sur la même période, aura versé 10*12*835 = 100.200€. Chaque mois, le locataire aura payé 567€ de moins que notre propriétaire équivalent, soit 68.040€ emmagasinés. Pour être parfaitement honnête, si le propriétaire a amené 30.400 en numéraire, on peut supposer que le locataire part avec le même avantage. Il a donc, en poche, au moins 98440 à la fin des dix ans. En étant extrêmement prudent, le locataire peut placer les sommes épargnées tous les mois, et obtenir au moins 20% de rendement sur celles-ci (soit au moins 10.000 euros supplémentaires, ce qui est, en 10 ans, une performance franchement médiocre). Au total, notre locataire dispose à la fin de la décennie, de 108.440€.
Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé, qui lui a coûté 175.000€ à l’achat dix ans avant. Il n’a plus d’épargne. Ce qui veut donc dire que, pour que notre propriétaire ne soit pas perdant par rapport à la location, le bien acheté doit s’apprécier d’au moins 131.000 euros dans cette même période (108.000 + (175.000-152.000)), soit une augmentation de plus de 8% par an.
C’est un pari couillu, surtout si l’on se rappelle que pendant ces 10 ans, on ne doit surtout pas avoir besoin de changer de localisation géographique (emploi oblige), et si l’on tient compte du précédent graphique. En 2000, ce pari pouvait encore s’envisager. En 2011, vu la hausse déjà réalisée, une nouvelle augmentation de 8% par an pendant 10 ans devra beaucoup à une inflation galopante dont on se demande comment elle pourra entraîner les salaires, alors que toute la zone euro s’appauvrit à vitesse grand V.
La conclusion est sans appel : la période actuelle est extrêmement risquée pour l’accession à la propriété ; une opération immobilière rentable n’est envisageable que dans des cas relativement hors des sentiers battus, qui existent mais ne sont pas, bien sûr, si nombreux. Evidemment, l’aspect purement émotionnel, le plaisir dégagé par l’accession à la propriété, cela n’a pas de prix, et peut expliquer qu’on franchisse le pas tout de même.
Mais il ne faudra pas s’étonner ensuite de passer ses vacances plutôt en bricolage dans son éventuel jardin ou dans les séances diapos chez le voisin, locataire, qui lui aura pu partir. C’est un choix.
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C’est un peu biaisé, le remboursement est fixe, le loyer est révisé régulièrement. A moins que j’ai mal compris.
Je préfère travailler à € constant sur toute la durée. Si on applique l’inflation, cela rend les choses singulièrement plus compliquées. En effet, si l’inflation est très importante, les taux d’emprunts le sont aussi. Si l’inflation se met à galoper après la prise du prêt, le propriétaire rembourse de plus en plus en monnaie de singe, mais le locataire va toucher de plus en plus sur ses placements. Bref : il devient impossible de tirer une conclusion générale.
A noter cependant : si on part du principe que les prochaines années vont être inflationnistes en diable, souscrire un prêt peut être une opération rentable. C’est un pari, qui en vaut un autre.
Effectivement, c’est un peu biaisé.
Mais c’est dans la lignée de mauvaise foi assumée de l’auteur, une des raisons pour lesquelles on le lit.
Cela dit, même avec une révision annuelle du loyer (à la hausse, n’est-il pas ?), qui impactera la somme finale économisée, sur le fond il n’a pas tort.
Vous oubliez également que le locataire paie : les frais d’agence, le dépôt de garantie et déménagera certainement plus facilement le propriétaire. Quand au placement de son épargne, je connais très peu de locataires qui le font ! On ne peux pas voyager et épargner!
Enfin, quand le propriétaire revend, il dégage un apport en soldant son crédit.. CDFD
Le dépôt de garantie est limité, et récupéré. Il est même plaçable. Les frais d’agences sont négligeable (et pas toujours là). Pour le déménagement, on travaille sur les mêmes hypothèses pour le propriétaire que pour le locataire (sinon, si le locataire déménage tous les 3 ou 4 ans, on peut faire déménager le propriétaire tous les sept ans, et le différentiel est alors dévastateur pour le propriétaire). Quant au placement, c’est du simple bon sens. Les gens font ce qu’ils veulent mais votre observation n’est pas corroborée par les sommes actuellement déposées sur les livrets et les assurances vie.
Il faut je crois différencier la situation de Paris et de la province… a Paris dans mon quartier, pour une même surface les loyers actuellement sont 30% + chers que le solde pour mon appart (acheté en bas de la pente -2003- : mensualité + charge + taxe foncière – qui reste basse même si grace a ND de Paris, elle a doublé ces dernière années – mais c’est une autre histoire). par contre bulle il y a, un studio (25m²) c’est récemment vendu le prix d’un 4p il ya 6 ans (250 k€) et les bulles, ca finit toujours par éclater !
a/ le raisonnement vaut pour un achat maintenant. En 2003, la situation était notoirement différente.
b/ comme je l’ai dit, il existe des cas où le loyer est > ou = aux mensualités. Cela change la donne. Mais pas en général.
c/ oui il y a une bulle 🙂
Mais c’est qu’il reste une jolie marge d’augmentation de la pression fiscale sur les locataires dites donc, quelle bonne nouvelle.
Et oui, il ne faut jamais acheter en haut d’une bulle
Sinon, pour les logement vacants, l’analyse est un peu superficielle. Voir ici
http://www.objectifliberte.fr/2010/02/la-requisition-des-logements-vacants-arret-de-mort-du-marche.html
Pour faire court: il y a une vacance “frictionnelle” incompressible, il y a une vacance “zone rurale désaffectée”, et il y a environ 1/4 de la vacance qui est un “refus” de loueurs échaudés.
Je ne sais pas si “il faut 400 000” ou “500 000” logements par an, mais il faut aussi comptabiliser le fait que 5% de la population est aujourd’hui non logée, ou en logement de fortune, ou en logement très insalubre, et 5 autres pour cent en logement “non convenable”, c’est à dire légèrement insalubre ou surpeuplé.
Cette clientèle n’est pas solvable aux prix actuels et dans les perspectives actuelles économique qui s’offre à elle.
Si les prix chutaient (foncier etc…), une partie de cette clientèle redeviendrait solvable et pourrait sans problème faire passer la demande non subventionnée à plusieurs centaines de milliers d’unités par an.
Oui, comme tu le dis, c’est essentiellement un problème de marché (prix côté demande) et pas un problème de quantité (offre).
@Vincent
Le probleme c’est de distinguer la bulle de la tendance.
Beaucoup perdent des fortunes en bourse à ce petit jeu en croyant acheter/vendre la fin d’une bulle en pleine tendance.
C’est tres difficile à expliquer, c’est contre nature, ça prendre des années pour le comprendre
@Vincent
“Et oui, il ne faut jamais acheter en haut d’une bulle”
Le probleme c’est de distinguer la bulle de la tendance.
La nature humaine pousse souvent à prendre l’une pour l’autre.
Beaucoup perdent des fortunes en bourse à ce petit jeu
Oui, mais la hausse des loyers est strictement encadrée, et sans commune mesure avec l’inflation.
“Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé”
Alors que le locataire continuera a payer un loyer, le propriétaire n’aura plus qu’à payer les travaux de rénovation. A la fin de sa vie, qui aura été le gagnant ?
Votre hypothèse est donc que le propriétaire reste dans son 2 pièces toute sa vie. Là encore, c’est un pari.
ok j’avais pas vu cette réponse.
Faut pas non plus trop raisonner comme un francilien qui change de taf tous les ans.
mais, autant un jeune de 20 ans a peu de chance de rester dans son logement longtemps, autant quand on commence a prendre de l’age, on se demerde autant que faire se peut pour stabiliser sa situation pro et familiale. Du coup le 2 pieces n’est plus une option hormis pour un celibataire ou un couple sans enfants. Et encore, perso j’ai aps d’enfant m’ai j’ai quand meme investi, apres des années en loc, dans un deux pieces… puis dans une maison (avec la tonte du jardin en prime ^^) et 10 ans, c’est pas tant que ca ca va tres vite (helas). Et je me dis que je vois pas trop vers quoi je vais aller ensuite. ma maison me convient parfaitement. je dis pas que je bougerais pas, evidement, mais toujours est il que le capital reinvesti et investi tous les mois me procuire autre chose qu’un simple 2 pieces en location.
ET ca c’est TRES difficillement quantifiable en terme de patrimoine.
La qualité de vie n’a pas de prix. ou plutot si, TRES CHER ^^
reste que si au final, je reste dans cette maison 10 ans, a 48 ans je serais bien aise de voir mon pouvoir d’achat prendre une envolée spectaculaire, n’ayant plus de credit a rembourser.
Si vous prenez plus qu’un 2 pièces, les montants augmentent, les remboursement aussi, la durée de prêt aussi, et la durée de détention minimale pour ne pas faire trop de frais aussi.
Essayez la petite calculette fournie ici : http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php
Vous verrez : ce n’est pas évident d’être gagnant à tous les coups en devenant propriétaire.
Article intéressant à nuancer car toute perspective immobilière doit être géolocalisé.
Et encore, H16, tu n’as pas inclus les autres frais des propriétaires. Sur une période de 10 ans, il est très improbable qu’il n’y ait ni ravalement de façade, ni installation où rénovation d’ascenseur,ni de réfection de cage d’escalier, ni de remise au normes de ceci ou cela, ni de travaux d’étanchéité, ni… etc. Et tout ça dépasse les 1000 € par an de moyenne. Il faut aussi payer le syndic. Et les propriétaires tendent à plus dépenser en travaux et entretien que les locataires, sans pour autant que cet argent se retrouve dans le prix de vente à la fin. Il y a aussi des externalités : on est moins mobile, et donc moins facile à s’adapter au marché du travail, avec les conséquences logiques : plus faible salaire, surcoûts en transports, perte de temps, stress, etc.
Oui, mais tondre son gazon à soi tout seul, ça n’a pas de prix.
Certes, mais refaire la toiture, la plomberie et l’électricité; transformations diverses (oui, sur 20 ans il se pourrait que ça arrive, hein!) enfin bref l’entretien normal. Après il y a la chaufferie qui ne tient jamais 20 ans sans intervention, je passe sur les éventuelles infiltrations d’eau et remplacements divers (les chassis: un grand classique) … bon enfin bref, un gouffre à fric.
Si j’ajoute le manque de liquidités et l’hénaurme épée de Damoclès que représente un crédit hypothécaire (oui car, faut pas non plus se leurrer: le proprio il est surtout endetté jusqu’aux racines des cheveux – propriétaire? mais de quoi? ) … non vraiment, devenir propriétaire pfffff boarf …. Même dans les conditions que tu retiens pour ta démonstration, qui sont très conservatrices et optimistes, le pari est trop risqué.
comme dit plus haut, c’est pour correspondre à l’image du personnage de H16.
C’est clair que dans une immeuble, y’a des charges de copro + les grands travaux.
Mais d’un autre coté il oppose aussi 2 choses qui ne devraient pas l’être:
“Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé, qui lui a coûté 175.000€ à l’achat dix ans avant. Il n’a plus d’épargne.”
si son épargne c’est son bien qu’il a mis 10 ans à construire, ça y est c’est fait. il peut même compléter son épargne (immobilière) par de l’épargne financière maintenant qu’il n’a plus de remboursement de prêt.
Ok, disons “il n’a plus de liquidité”.
Mais je le redis ici : les hypothèses choisies ici sont très favorables au propriétaire.
Je ne suis pas sur de tout comprendre: si le proprietaire vend son bien 108.440 euros au bout de 10 ans, il est dans la meme situation que le locataire non (115.440 avec la taxe fonciere)? Pas besoin de le vendre 283.000 euros
Non. S’il vend 108.440, il a perdu au moins le différentiel avec ce qu’il a déboursé (175K€).
Ce qui compte c’est combien il a sur son compte en banque a la fin, compare au locataire.
Ou alors il faut aussi faire le differentiel de ce que le locataire a debourse sur 10 ans.
Ou alors il y a un truc que j’ai pas compris 🙂
+1 Jubal, pas compris non plus.
Je dirais 115 440€. Ce que est de toute manière pas gagné quand même.
Oui.
Tu as compté les choses deux fois. Soit on considère la somme totale versée sur 10 ans pour se loger et épargner, qui est la même pour le propriétaire et le locataire à la fin, et dans ce cas on ne compte que le patrimoine final, soit on compte la différence de somme versée et dans ce cas on ne compte pas en plus les économies du locataire.
Du coup, pour un même apport et une même somme dépensée par mois, le propriétaire et le locataire ont, à la fin :
– le fait d’avoir été logé pendant 10 ans
– un bien d’une valeur de 152.000 € pour le propriétaire
– 108.000 € sur le compte d’épargne du locataire.
La situation parait plus avantageuse financièrement pour le propriétaire.
Ceci dit, si on prend en compte les hypothèses très favorables que tu as prises pour le propriétaire et le risque d’un crash immobilier, je suis plutôt d’accord avec toi sur la conclusion.
Cette perte correspond aux loyers versés par le locataire, et est donc le coût du logement sur 10 ans pour le propriétaire.
On pourrait gloser à l’infini sur le problème du logement en France. . . Problème du logement vous avez dit ? On se croirait revenu en 1945… Faux problème agité en permanence par les promoteurs-constructeurs qui ont tout intérêt à ce qu’on construise à tout va. Dame, changer sa Porsche ou sa Ferrari repose avant tout sur la vitalité du marché et la cherté des logements. Dans la construction de logements, la carambouille est maximum. Et merci à l’émigré africain ou turc qui bosse au noir sur le chantier d’une luxueuse résidence. Pendant ce temps des centaines de milliers de logement sont vacants parce que trop cher à la location pour une population aux salaires de plus en plus bas. Le gouvernement vient de soulever un coin du voile…. Pouah….
Dans l’investissement locatif, on pourrait parler des milliers de propriétaires-bailleurs-rentiers qui se sont faits berner grave en achetant un produit de défiscalisation dans une ville où ils ne sont jamais allés, où il n’y a pas de demande locative suffisante, où l’emploi est en berne etc. Bref, la cata. Sans parler des enfumes gigantesques sur la Côte d’Azur…
Mais chut ! Je pourrais doucher l’enthousiasme des futurs acheteurs et gripper cette magnifique machine à faire du pognon sur le dos des gogos. . .
Il y a aussi des cas où ça se passe bien, hein 😉
(je tiens à le dire pour que tout le monde comprenne que l’article n’est pas à charge contre les propriétaires)
“se sont faits berner grave en achetant un produit de défiscalisation d”
Par déf, si c’est défiscalisé, c’est que c’est pourri, puisque ca n’intéresser personne…
Euh… il manque quand meme un point crutial.
Au bout de 10 ans. pour peu qu’on ne vende pas (l’achat d’un logement n’est pas necessairement d’en tirer profit financier) on se retrouve au bout de 10 ans avec… 0€, ZERO€ de loyer par mois. Contrairement au locataire qui va devoir continuer de payer.
Je sais pas pour vous, mais quand viendra l’heure de la retraite, si on est pas mort avant, misérable, on sera bien content de pas avoir de loyer a sortir tous les mois tout de meme.
Déjà répondu au-dessus.
“ZERO€ de loyer par mois”
Et la taxe foncière, c’est quoi, sinon un loyer payé à l’Etat pour avoir le droit d’être chez soi ?
Bonjour,
Tout d’abord merci H16 pour votre blog, c’est devenu pour moi un rendez-vous quotidien.
Je suis pour ma part loin d’être à l’achat sur l’immobilier mais le raisonnement semble comporter un bug.
Pour avoir le même patrimoine que le locaire en année 10(108 440€), le propriétaire doit vendre 108 440€ non ?
Commentaire en doublon avec Jubai plus haut. Au temps (et/ou autant) pour moi 🙂
Je vois deux points à discuter :
“Le locataire, sur la même période, aura versé 10*12*835 = 100.200€. Chaque mois, le locataire aura payé 567€ de moins que notre propriétaire équivalent, soit 68.040€ emmagasinés”
Oui, mais il ne les a qu’au bout de 10 ans, il ne peut placer que 576 € par mois, et ne peut donc pas prétendre à un intérêt sur la somme finale, mais à un intérêt sur une épargne progressivement constituée.
“Pour être parfaitement honnête, si le propriétaire a amené 30.400 en numéraire, on peut supposer que le locataire part avec le même avantage.”
Oui.
“Il a donc, en poche, au moins 98440 à la fin des dix ans. En étant extrêmement prudent, le locataire peut placer les sommes épargnées tous les mois, et obtenir au moins 20% de rendement sur celles-ci (soit au moins 10.000 euros supplémentaires, ce qui est, en 10 ans, une performance franchement médiocre). Au total, notre locataire dispose à la fin de la décennie, de 108.440€.”
Ok, en admettant qu’est pris en compte les deux premiers points, ce qui semble être le cas mais n’est pas très clair dans le texte (+20% de 98 000 feraient plus que 108 000). (peut être préciser alors ?)
Je dirais pour ma par qu’il dispose d’un CAPITAL de 108.440 €, correspondant à ce qu’il a pu épargner comparativement à ce qu’il aurait payé pour l’achat. Ca semble clair, mais mériterait d’être mieux précisé à cause du point suivant.
“Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé, qui lui a coûté 175.000€ à l’achat dix ans avant. Il n’a plus d’épargne.”
Là je dis erreur.
Le propriétaire quant à lui, dépensant la même somme tous les mois, soit au bout de 10 ans, 175 000 €, se retrouve avec un bien immobilier de valeur 152 000 €, à prix stable, hors inflation ou crise immobilière.
Que donc s’il vend son bien à prix stable au bout de 10 ans, il est bien à la tête d’un capital monétaire de 152 000 € supérieure à la somme épargnée de 108 000 € de près de 50%.
“Ce qui veut donc dire que, pour que notre propriétaire ne soit pas perdant par rapport à la location, le bien acheté doit s’apprécier d’au moins 131.000 euros dans cette même période (108.000 + (175.000-152.000)), soit une augmentation de plus de 8% par an.”
Non donc suite à la remarque précédente.
Ce qui veut dire que, pour être toujours gagnant par rapport à la location, le bien acheté ne doit pas perdre plus de (108 000 – 152000) / 152 000 = 30% de sa valeur d’achat au bout des 10 ans.
Capitalistiquement parlant, il ne faut donc pas acheter si on pense que l’immobilier va baisser de plus de 30% dans les 10 ans.
Il faut toujours raisonner en capital. L’épargne n’est pas que monétaire.
“Le propriétaire quant à lui, dépensant la même somme tous les mois, soit au bout de 10 ans, 175 000 €, se retrouve avec un bien immobilier de valeur 152 000 €, à prix stable, hors inflation ou crise immobilière.”
C’est tout le sens de l’article de mentionner que l’hypothèse “0 crash” et “0 inflation” sont des hypothèses très optimistes. Il est aussi très optimiste de considérer raisonnable de rester 10 ans dans un 2 pièces.
D’accord, mais la conclusion purement capitalistique est erronée. Parce que l’épargne n’est pas que monétaire. Le locataire épargne juste une partie de ce qu’il ne dépense pas en loyer, alors que le propriétaire épargne en capital immobilier tout ce qui n’est frais et/ou intérêt.
C’est donc bien l’anticipation de la variation du prix de l’immobilier sur une période suffisamment longue qui compte. Par ailleurs si la période est trop courte, le propriétaire sera perdant à cause des frais.
On peut faire une fonction du temps, et il existe un temps minimum de conservation où, à prix constants, le propriétaire devient gagnant relativement au locataire.
C’est donc une question de durée de conservation.
C’est malin, je viens d’acheter.
On s’en f…
j’ai du locatif ancien, commercial ou d’habitation dans deux endroits : un cher et assez rentable et un bcp moins cher et moins rentable . Je peux vous dire que dans les deux cas, je n’investirais pas dans l’ancien vu la rentabilité . Si j’avais des emprunts dessus, je dégagerais une marge de 0 . Sans compter les emmerdes et les contraintes sans cesse plus importantes .
Mais bon, pas possible de vendre et de partir vu les conditions fiscales actuelles . Trop tard, le noeud-coulant a été serré : empêcher les propriétaires de foncier de partir et les tabasser à mort ensuite …tu peux même pas quitter la sécu car la CSG du foncier tu es obligé de la payer même si tu t’assures ailleurs qu’à la sécu …
Même problème, sans oublier une tendance grandissantes chez les locataires mauvais payeurs à dégrader le plus possible le logement avant de devoir le quitter.
Pour ceux que la comparaison “locataire propriétaire” intéresse, des calculettes spécialisées en ligne existent
en voici une, au hasard
http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php
sinon, le site objectifeco a pas mal d’articles sur la question – exemple
http://www.objectifeco.com/economie/immobilier/article/charles-dereeper-acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire
Si l’on utilise le premier lien, http://www.cbanque.com/immobilier/louer-ou-acheter.php , on obtient ceci avec les paramètres de l’article :
– 10 ans de comparaison
– apport de 30.400
– valeur immo : 152.000
– charges annuelles : 700 (mais c’est rikiki)
– 7% frais d’acquisition, 4% frais d’agence
– 3.76% de taux d’emprunt sur 10 ans
– loyer de 835€, aucune revalorisation, taux de placement 5%, 700€ d’épargne par mois.
Capital obtenu en fin de période (10 ans) :
– propriétaire = 152.000
– locataire = 158.000
Ce qui corrobore ma conclusion.
Dans ce cas oui, mais il faut que tu revois ton raisonnement et comparer le capital de fin dans un cas et dans l’autre.
Tu me présentes tes placements à 5% sans risque ?
Mouais, hypothèse inflation nulle et rapport de 5% net! Ben voyons!!
D’autant plus que tu ne fais pas ton calcul à Paris. Comme le montre les courbes de Friggit, c’est le marché de loin le plus bulleux !
Je suis toujours atterré de constater le nombre de propriétaire qui n’on pas fait le moindre calcul comparatif avec une location avant d’acheter. Pourtant, à notre époque, internet permet de se renseigner facilement. Il existe aussi des calculettes qui font les comparaisons. La plupart des acheteurs le font uniquement pour faire comme les autres.
Il ne faut pas non plus négliger la mauvaise foi des gens. Après avoir acheter, les gens ont du mal à admettre que c’était une mauvaise idée, quelque soit les arguments et même face à une démonstration solide.
Sinon, auto promo, j’exposai les problématiques proprio ou locataire ici
http://www.objectifeco.com/economie/immobilier/article/vincent-benard-crise-faut-il-condamner-la-propriete-immobiliere
D’accord avec Galuel
le locataire dispose de 108440 € (s’il a épargné!)
le proprio d’un bien de 152 000 € . Y a pas photo!
En plus, le proprio est plus protégé de l’inflation.
Tout ça est exact mais à hypothèses suivantes :
– il n’y a pas eu crash immobilier
– il est encore propriétaire au bout de 10 ans et le reste ensuite.
Or, ces deux hypothèses sont actuellement optimistes pour le dire gentiment.
Ah mais encore une fois, on est dans un contexte de revente de la part du propriétaire. En cas de crash immobilier… tu revends pas. tu reste sagement chez toi… et tu finis de payer ta maison tranquillement. le locataire lui, d’une part verra pas son loyer baisser drastiquement meme en cas de chutte du marcher immobilier (faut pas rever) et continuera a payer son loyer apres les 10 ans… là ou le proprio peut attendre que ca remonte si sa motivation premiere est de faire du benef.
Si le propriétaire ne revend pas, il n’a pas de capital à placer et celui qu’il a se déprécie ou s’est déprécié.
– Oui mais dans l’article tu dis qu’il faut que le bien s’apprecie de 8% par an pour que ca soit rentable, hors il suffit qu’il ne baisse pas trop: avec un crash de -20% sur 10 ans ca reste rentable
– Non ca suppose au contraire que le propretaire revende au bout de 10 ans.
Si le bien ne s’apprécie pas (et ne se déprécie pas), alors le propriétaire récupère exclusivement ce qu’il a mis (tautologie). Par rapport au locataire, il a plus en revendant, mais n’a pas gagné d’argent (il a tout juste équilibré sa transaction). Pour pouvoir prétendre avoir gagné de l’argent, il faut qu’il fasse 8% d’appréciation sur son bien pour obtenir ce que le locataire a gagné.
Ok, ce n’est pas très clair dans l’article, mais l’idée est là.
article légèrement biaisé…
Rien n’assure la constance du loyer au locataire, ni la pérénité de celui-ci. En cas de dévaluation monétaire (haha) le risque pour lui est plus important que pour le propriétaire.
Alors que l’acheteur si il n’est pas trop débile aura des mensualités constantes et bénéficiera d’une inflation galopante.
Il y a une bulle immo c’est sur, mais rien ne laisse présager un éclatement supérieur à 30%, du moins en zone urbaine dense. Densité=emploi=zone attractive d’ou une stabilité relative de la demande.
Au vu de la conjoncture économique, je trouve pas débile de parier sur l’inflation en ce moment.
Relisez les commentaires précédents, les différents cas y sont abordés. Et non, ce n’est pas débile de parier sur l’inflation, mais c’est à double tranchant.
@panda bourré
“Oui, mais la hausse des loyers est strictement encadrée, et sans commune mesure avec l’inflation.”
Vous avez raison de stigmatiser le contrôle des loyers, mais votre mention est inexacte: la hausse réglementée des loyers, depuis 2005 ou 2006, il faudrait que je retrouve, est calquée sur quasiment l’inflation.
Effectivement, l’encadrement des loyers depuis 81 et 89 (il y a eu une brève interruption avec le gvt chirac 1/méhaignerie) était indexé sur l’indice du cout de la construction, lequel augmentait moins vite que l’inflation, jusqu’au début des années 2000, ce qui est logique: comme tout secteur industriel, la construction, en termes relatifs par rapport à l’inflation, tendait à améliorer sa productivité.
Arrive ce bachi bouzouk de Jean Louis Borloo à la tête du logement dans les années 2000. Il constate que, zut, zut et rezut, les couts de la construction, bulle oblige, se remetttent à augmenter plus vite que l’inflation… Pur accident conjoncturel sans perspective de pérennité, mais passons.
Il se dépêche de remplacer l’indice du cout de la construction par un indice très proche de celui des prix.
Gageons que si l’inflation augmente trop, le ministre du moment tripatouillera l’indice pour enfler les propriétaires une fois de plus.
Je ne reviens pas sur les versions “hardcore” du contrôle des loyers, loi de 1914, et loi de 1948 pour le parc ancien, qui, elles ignoraient superbement toute forme de réévaluation connectée à un prix réel…
Le contrôle des loyers s’effectue exclusivement sur l’augmentation annuelle du prix du loyer sur un bail déjà signé. Le contrôle des loyers ne se fait pas sur la fixation du prix du loyer au départ. Le propriétaire est libre de louer son bien au prix qu’il veut. Mais ensuite, une fois le locataire dedans il ne peut augmenter comme il veut.
Il est certain que, dans l’optique libérale, il vaudrait mieux que ce soit le propriétaire et le locataire qui décident entre eux, de gré à gré, sans l’intervention de l’état, mais avec un contrat les liant, de l’augmentation future des loyers.
Exact, J’avais omis de préciser ce point important.
h16, vous prônez l’achat d’or en affirmant que sa valeur en Euro risque bien de ne jamais redescendre (que l’inflation va décoller donc)
Mais c’est pareil pour l’immobilier, si vous êtes propriétaire et que vous remboursez un emprunt, lorsque l’Euro se pètera la gueule vous serez dans une situation infiniment moins précaire que le locataire…
Comme je l’ai dis plus haut (il faut lire les commentaires, des fois, c’est intéressant), la donnée de l’inflation est compliquée à prendre en compte dans ce genre de calcul. L’achat immo peut protéger lorsque le prêt est pris avant ou au début de la période inflationniste (en espérant que les taux d’emprunts ne soient pas trop supérieurs à l’inflation). En revanche, cette inflation grignote les salaires, ce qui a tendance à rendre les remboursements plus difficiles. En outre, le locataire, en plaçant les sommes, touche plus (inflation oblige). Bref : c’est suffisamment compliqué pour qu’aucune réponse simple ne puisse être apportée. En cas d’hyperinflation, de toute façon, il devient vite très difficile de tirer son épingle du jeu quelque soit la situation. Enfin, l’or a une caractéristique que l’immo n’a pas : on peut le déplacer facilement avec soi et est accepté partout.
Actuellement, il vaut mieux acheter de l’or, quitte à le convertir en immo lorsque l’inflation aura décollé 🙂
H16, tu achètes de l’or sous quelle forme? En titres? Physique?
Tu joues en bourse?
A quels placements/quelles formes d’épargne fais-tu allusion?
Valentin
Or sous forme physique (le papier ne vaut rien en cas de pépin). Des pièces, c’est plus facile à échanger.
En effet.
Je pense tout de même qu’être propriétaire quand tout se casse la geule est moins difficile, par exemple aux USA la crise immobilière est telle que certains propriétaires ne remboursent plus leur emprunt, les banques ne bougent pas d’un poil de peur de se retrouver avec une maison vide qui pourrit et dont la “nouvelle” valeur est bien inférieure au montant de l’emprunt.
Au final le propriétaire se retrouve temporairement avec un toit au dessus de sa tête et ne débourse pas un balle…
Aux USA, la situation est très très complexe (notamment à cause des embrouilles monumentales, MERS et compagnie). Mieux vaut éviter de prendre comme exemple 😉
h16, ce commentaire résume à mon sens la vraie problèmatique d’un achat immobillier dans le contexte actuel :
1/ L’immo est un investissement leveragé (puisqu’on lepaye partiellement avec de l’argent dont on ne dispose pas.) D’un côté, dans le cas d’une inflation des prix et des salaires c’est le bon investissement (si prêt à taux fixe.)
Mais d’un autre côté, “investir dans un emprunt à taux fixe” peut avoir des conséquences négatives dans deux cas : déflation (baisse de la valeur du bien), ou stagflation (inflation des prix sans augmentation des salaires.)
2/ Un élément à prendre en compte est que dans le contexte ou les états cherchent désespérément des financements, le véritable problème est que l’immo ne se délocalise pas, et qu’a ce titre le bien est taxable à merci.
“ce commentaire” = ton commentaire !
Mercredi 9 novembre 2011 :
La Bourse de Paris creusait ses pertes mercredi en fin de matinée et perdait plus de 2 %, peu après l’envolée du taux italien à 10 ans au-delà de la barre des 7 %, atteignant 7,405 %, signe d’une défiance accrue envers le pays, malgré le départ prochain de Silvio Berlusconi.
A 11H28 (10H28 HEC), le CAC 40 perdait 2,27% à 3072,08 points, dans un volume d’échanges de 1,111 milliard d’euros, après avoir débuté la séance dans le vert.
Le marché parisien a basculé dans le rouge en cours de matinée et ne cessait de s’enfoncer, au rythme de la hausse du taux d’emprunt italien qui dépassait désormais 7 %, atteignant 7,405 %.
Ce niveau “augmente certainement la perspective d’un plan d’aide” au pays, souligne Manoj Ladwa, analyste chez ETX Capital, qui ajoute toutefois que l’Italie ne joue pas encore dans la même cour que la Grèce.
Le départ annoncé de Silvio Berlusconi n’a pas suffi à soulager les marchés, qui doutaient toujours de la capacité de l’Italie à faire face à ses engagements budgétaires et à sa dette, d’autant que le pays a promis des mesures à l’Union européenne (UE).
“Le départ de Berlusconi était attendu, mais le problème c’est que des élections anticipées sont réclamées ce qui pourrait retarder les nouvelles mesures”, explique Dov Adjedj, vendeur d’actions chez Aurel BGC.
Les valeurs financières, en première ligne de l’aggravation de la situation italienne, souffraient à l’image de BNP Paribas (-2,97% à 30,39 euros), Crédit Agricole (-1,88% à 5,05 euros) et Société Générale (-3,25% à 18,16 euros). Axa lâchait 4,26% à 10,12 euros.
http://www.bloomberg.com/apps/quote?ticker=GBTPGR10:IND
Effectivement, je rejoins Galuel, le calcul est grossièrement faux, et avec les hypothèses retenues, le propriétaire serait franchement gagnant.
Certes, certains coûts du propriétaire ne sont pas pris en compte, comme les frais de copropriété et d’entretien à long terme, qui peuvent facilement atteindre 1% annuels. Au total, frais + taxe foncière font environ 1.5%.
Pour comparer achat et location à prix immobiliers constants, il faut grosso modo comparer la quantité r + 1.5% – q au taux de croissance attendu des prix, avec r = taux d’intérêt, q = rendement locatif.
Avec les hypothèses retenues (q = 6.5%, r = 3.76%), la quantité vaut -1.24%. Si l’on s’attend à un rendement de l’immobilier supérieur à -1.24%/an sur les prochaines années, il vaut mieux acheter, sinon louer.
Mais à mon avis, les 6.5% de rendement locatif sont largement surestimés, on tourne plutôt dans les 4% je pens, et à Paris autour de 3%… ce qui fait que pour acheter à Paris, il faut croire à un rendement futur d’au moins 2.25%/an, autrement dit absence de crash… ce qui est un pari que je ne ferais pas !
Tu ne prends pas le pari sur une absence de crash ou sur un rendement futur de 2.25%/an ou sur un achat à Paris ?
Je ne prendrais pas le pari d’une augmentation moyenne future de l’immo de 2.25%/an à Paris, justement parce que je pense qu’il y aura un crash ou au moins une correction sévère. Les données de Friggit me semblent assez convaincantes sur ce point…
En fait, je pense la même chose aussi pour les autres régions, mais c’est moins “clear-cut” : même avec une légère baisse future des prix, certains coins de province peuvent rester intéressants à l’achat, car les rendements locatifs sont plus élevés qu’à Paris, et la bulle moins développée.
Enfin, on peut prendre en considération les attentes d’inflation… si l’on croit à une inflation élevée future, il faut clairement acheter. De même si l’on croit à une hausse importante des taux d’intérêt, ce qui pourrait très bien arriver, puisque les taux d’emprunt immo sont basés sur les OAT à 10 ans… et qu’avec ce qui nous attend, ceux-ci pourraient rapidement exploser.
Oui. Dans ces hypothèses, l’achat est gagnant, c’est évident. Et pour le coup, ça ne me paraît pas aberrant de miser sur une grosse inflation.
H16 précise bien que la dimension irrationnelle a sa place.
Je crois que le calcul et la démonstration sont sans appel. Mathématiquement, c´est pas rentable d´acheter maintenant.
Mais l´envie de devenir propriétaire, est comparable á l´envie d´acheter une voiture neuve. Mauvais calcul que d´acheter une voiture neuve alors que l´achat d´occasion de la même voiture dans 6 mois me fera économiser 20%. Mais beaucoup de monde achète sa voiture neuve pour se faire plaisir.
Pour l´immobilier, la dimension plaisir est trés importante, dès lors que l´on a atteint un pouvoir d´achat confortable.
boring
Le truc est beaucoup plus simple.
Si tu empruntes 170 000 euros à 4 %, ça te coute 6800 euros d’intérêt. Pour obtenir l’équivalent du loyer annuel hors charges, on rajoute les 700 € de taxes foncières et 900 € d’entretien divers (à la charge du propriétaire et non du locataire) : total 8400 € annuel / 700 € mensuel.
L’achat est plus avantageux (*) que la location si la location coute plus que 700 €, et inversement il vaut mieux acheter dans le cas contraire. (* : hors aspect de mobilité / changement de format de la famille, comme tu l’indiques)
Inutile de tenir compte de l’amortissement du capital consacré à l’achat : c’est la part spéculative de l’opération (la transformation d’un capital financier en un bien immobilier), sur laquelle tu gagnes ou tu perds selon que le bien gagne ou perd de la valeur dans le futur. Pour être plus précis, compte tenu des frais fixes d’acquisition, pour rentrer dans tes frais il faut que le bien gagne au moins 11%, en valeur courante, dans la période, ce qui avec une inflation de 2% est fait en un peu plus de 5 ans toutes choses égales par ailleurs (si on ne colle pas une décharge à coté de ton bien ou si, inversement, la localité ne devient pas le lieu à la mode).
Ce calcul me va bien aussi. Le but du billet est simplement de revenir sur deux mythes :
– louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres.
– acheter dans l’immo, c’est toujours gagnant.
Dans l’avenir, on ne sait pas, mais dans le passé, être propriétaire a été le plus souvent gagnant. Et pas de plus value sur la revente du bien principal. Beaucoup (et moi aussi) ont bien gagné ainsi et constitué un capital…
“le plus souvent gagnant” : Gagnant parfois, le plus souvent, c’est très couillu comme sortie. En réalité, historiquement, il y a du vrai, mais il faut comprendre qu’alors, prendre un emprunt était chose rare (on payait la baraque cash).
“Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé, qui lui a coûté 175.000€ à l’achat dix ans avant. Il n’a plus d’épargne. Ce qui veut donc dire que, pour que notre propriétaire ne soit pas perdant par rapport à la location, le bien acheté doit s’apprécier d’au moins 131.000 euros dans cette même période (108.000 + (175.000-152.000)), soit une augmentation de plus de 8% par an.”
Desole H16, avec tout le respect du…pour que notre proprietaire ne soit pas perdant par rapport a la location, il faut que son appart puisse se vendre, tous frais deduits, pour 108 000 euros. Donc il n’a meme pas besoin de s’apprecier.
Moralite, les loyers sont toujours chers par rapport au prix de vente d’un appartement. Mais si vous comptez les charges mensuelles qui sont dans le loyer et que l’acheteur doit payer lui aussi, ca change.
Non. Répondu plus haut (13 h 06 min).
Oui j’ai vu mais la reponse ne fonctionne pas.
Le locataire n’a pas d’appart mais il a 108 000 euros sur son compte.
Pour voir s’il est a egalite le proprio vend son appart (et redevient locataire) et voit s’il a 108 000 euros sur son compte.
La calculatrice que tu as mise en lien donne la meme chose.
Y’a une couille dans l’arrosoir…le choix entre location et achat est toujours a quelques milliers d’euros pres.
Ici tu dis que le proprio doit avoir une appreciation de 86% pour faire egalite? Y’a un pepin quelque part.
J’oubliais de preciser:
Pour voir s’il est a egalite le proprio vend son appart (et redevient locataire) et voit s’il a 108 000 euros sur son compte puisqu’ils ont mis tous les deux quasiment les memes sommes dans l’aventure…meme apport initial, meme paiement mensuel.
Ben justement : c’est ce que fait la calculette et le résultat c’est que parfois on gagne, parfois on perd (mais que ce n’est pas automatiquement le proprio qui gagne).
Voui je suis tout a fait d’accord sur le principe 🙂
Acheter son logement est pareil que de le louer (parfois pire0, avec beaucoup de servitudes en plus…
Et si on considere tous les placements dans leur ensemble, la pierre est a peine moins risquee que les actions. Sur le long terme c’est pepere, mais sur 10-15 ans ca peut faire -30%. Et contrairement aux actions c’est tres peu liquide des que ca descend.
Ici en Pologne c’est pire. L’immobilier a fait x3 en quelques annees et les loyers n’ont pas encore suivi. Il est donc tres avantageux de louer…mais les gens font la queue pour s’endetter pour 30, parfois 50 ans alors que c’est bien plus cher que de louer.
C’est ancre dans les mentalites. Posseder.
“Et si on considere tous les placements dans leur ensemble, la pierre est a peine moins risquee que les actions.”
C’est le message de ce billet 🙂
Merci H16 de ce petit billet: il correspond EXACTEMENT à ce que j’essaye de faire comprendre à mes clients (je suis Conseiller en investissements) depuis des mois!
Malheureusement, le bourrage de crâne étatique depuis des décennies sur le fait que “Etre propriétaire, c’est bien” fait que les gens sont tout sauf rationnels…même quand on leur prouve par A+B.
Sauf que la démo est fausse (voir plus haut). Une seule chose vraie, il ne faut sans doute pas acheter “au plus haut”. D’autre part le cas parisien est toujours à part. Certains disent que ça ne baissera jamais beaucoup car trop de demande pour une offre limitée. Mais, je ne prendrai pas position là dessus (surtout en tant que propriétaire provincial et heureux…!)
Le cas parisien est comme vous dites effectivement à part. Les prix à l’achat y étant effectivement beaucoup plus élevés, pour qu’une résidence principale soit rentable il faudra y rester au minimum 14 ans contre une petite dizaine en province. Mais il n’en reste pas moins que si l’évolution de carrière ou familiale oblige à un déplacement dans ces années là, revente ou pas, le propriétaire sera perdant. Quand aux prix de l’immobilier je rejoins votre avis comme quoi une hausse n’est pas assurée…d’ailleurs depuis 3 mois, le prix à l’achat de l’immobilier à Paris a stagné et est même en légère baisse en province…
Ce raisonnement élégant oublie un donnée fiscale fondamentale.
Etre propriétaie génère une valeur d’usage (830€ dans le cas considéré). Cette valeur est libre de toute taxe : pas de charge sociales, pas d’impots, pas de CSG, pas de prélèvement libératoire …
Ces 830€ “supernets” (puisque le loyer doit être payé avec de l’argent “supernet” aussi, hors APL) valent environ, au doigt mouillé, 1402€ bruts
La seule différence, c’est que dans un cas on finit propriétaire avec un train de vie de 4000€ (3200 de revenus + 800 de loyer virtuel), et dans l’autre cas on finit locataire avec un train de vie de 3200€ (dont les 800 de loyer) et un pécule qui vaut plus ou moins que l’appartement, mais qui peut avoir fondu en cas de forte inflation.
D’où sort le 830 ?
Ca doit être un Suisse adepte de la “valeur locative” – les “revenus virtuels” que génère la location de son logement à soi-même et que dans sa grande bienveillance, l’Etat Français ne taxe pas encore (chut!)
Mais c’est n’importe quoi, bien entendu, tu as tenu compte de toutes les dépenses REELLES dans ton raisonnement.
La valeur locative est une somme d’argent VIRTUELLE alors encore heureux qu’elle ne soit pas taxée (partout)!
Il fallait lire 835
Pour le reste, on économise effectivement un loyer virtuel. Je ne suis pas Suisse (j’aimerais)
Mais récupérer une valeur d’usage (sur un bien non taxé) est une bonne affaire par rapport un échaneg monétaire taxer.
On peut arguer des charges (charges de copropriété, perte de mobilité, risque de dégradation de la propriété, …) et des bénéfices annexes (protection contre l’inflation, “statut social”, incitation à la bonne gestion, …).
Ce qui me semble par contre évident, c’est que si on est proche du point d’équilibre entre acheter pour soi et rester locataire (je considère que si on a de bonnes chances de rester occupant du logement pendant la durée du prêt, l’achat est nettement préférable), on est en général TRES loin de l’équilibre entre investissement dans l’immobilier locatif et investissement dans n’importe quel autre support (hors dette souveraine)
Bonjour,
pour la finance…
576*12*10*3,5% = 82.860 au terme des 10ans
30.400*3,5% pendant 10 ans = 42.882
sur ces bases, le locataire peut espérer détenir un capital de 125.742 €
Tout à fait d’accord avec ton analyse, H16. Dans mon quartier (un coin sympa et sûr de Paris), les studios d’une petite 20aine de m2 sont proposés à la vente entre 200.000 et 250.000 euros… A ce tarif-là, soyons clairs, ça ne fait même plus envie.
Autre avantage dans le fait d’être locataire: la mobilité. En ces temps un peu troubles, où on ne sait pas trop comment les choses vont évoluer dans notre pays, c’est un avantage non négligeable! Pas de crédit à rembourser + épargne disponible = départ facilité si nécessaire = tranquillité d’esprit.
Bizarre.
Je ne vois pas quelqu’un qui peut cracher 200k€ vouloir habiter 10 ans dans un studio de 20m²
Après, pour une garçonnière ?
DSK je t’ai reconnu!
Je n’ai pas trop d’avis sur la question en réalité mais je sais que nous avons acheté avec l’optique, d’abord de partir à l’étranger, d’où vient ma femme comme dirait mon voisin, mais surtout de revenir dans quelques années et le choix de l’achat nous a semblé le plus logique car il nous évitait d’avoir à chercher un logement à notre retour; on était dans le CQFD de fin d’apéro en fait. Et puis merde, j’ai pas envie qu’à 45 ans un sale connard sorti d’une école de commerce à la con me demande des garants pour la location d’une merde trop chère, même pas bien placée! J’ai pas envie que le gominé me dise :”Ah BONNN, vous n’avez pas de déclaration d’impôts! Hum, nous allons étudier votre dossier”.
C’est arrivé à des amis revenus du Canada (coté anglophone) et c’était la grosse claque du retour, le bienvenu qui te met les chicos en mouvement d’un coup, comme ça. J’ai trouvé ça pitoyable. Allez, j’arrête le HS.
Retrouver un logement à votre retour ne sera qu’une broutille face à tous les inévitables problèmes que vous rencontrerez dans votre projet d’expatriation. L’achat immobilier n’est en effet pas toujours une chose rationnelle 🙂
la solution etant bien sur de ne jamais revenir
Bonsoir,
Je suis d’accord avec vous sur le principe cependant je suis au regret de vous annoncer que votre calcul est incorrect. Vous vous mélangez les pinceaux sur les situations patrimoniales respective en fin de décennie : 108kE pour le locataire et 156kE pour le propriétaire !
Ce qui est amusant est que dans le cas que vous citez il est bien intéressant de devenir propriétaire en 10 ans 🙂 ce qui est logique étant donné la rentabilité brute à 5% versus le coût d’emprunt à 3,76% et l’effet de levier !
Caramba, il va falloir truquer les chiffres ou revoir votre thèse 🙂
Par simple courtoisie, relisez les commentaires ci-dessus. Merci.
Rentabilité de 6% même : 835 x 12 / 168720 = 0,0593
Et l’effet de levier (économie du loyer) fait opération forcément intéressante.
Si inflation, les loyers augmentent, pas les mensualités du proprio.
Si crash immo ET obligation de vendre, le propriétaire achètera aussi un nouveau bien au prix d’après crash! Bien sûr, s’il s’agit de dire qu’il vaut mieux être locataire pour changer d’adresse tous les ans (et sans laisser d’adresse…)… mais ce n’est pas le débat n’est ce pas?
Si quand on pose les chiffres on ne peut arriver qu’à la même conclusion que vous h16, quand on ajoute la fiscalité, c’est moins tranché.
Car le locataire qui place son épargne est à la merci de la fiscalité croissante (et convenez que ça n’arrête pas). Il n’est pas non plus si évident que ça que ces placements se joueront de l’inflation.
Personnellement je suis locataire et j’épargne bcp, mais plus ça va, plus je me dis que les “moutons” qui sont proprio de leur RP n’ont pas forcément tord. Ils sont systématiquement caressés dans le sens du poil (fiscalité à l’achat certe, mais à la revente 0, même pas de CSG), déduction en cas de travaux, etc.
Nous les locataires épargnants, on se fait massacrer. Le loyer suit largement l’inflation chaque année, il est de + en + difficile d’avoir des placements (net d’impôts) qui rapportent vraiment ou qui ne sont pas à la merci d’une prochaine hausse fiscale. D’autre part en étant locataire de votre bien vous ne pouvez faire de travaux d’isolation ou ce genre de choses. Vous devez “acceptez” votre logement en l’état où financer les travaux à fonds perdu.
Pour le moment je continue à attendre la baisse de l’immobilier, mais je dois dire que je me las d’attendre et que j’ai quelques regrets.
“Car le locataire qui place son épargne est à la merci de la fiscalité croissante”
Le proprio n’est pas à l’abri :
http://www.impots-locaux.net/autun-augmente-ses-impots-locaux-de-3380/
Une question a trait à votre livre. Si une curiosité me pique d’en prendre connaissance il y aura bien plus que 15 pages noircis de votre savoir n’est ce pas ?
Heu oui. Il a 160 pages.
Mercredi 9 novembre 2011 : c’est au tour de Wall-Street de dévisser, le VIX à + 30 % !
La crise italienne s’invite sur les rivages nord-américains et elle n’est pas la bienvenue !
Une atmosphère de “fin du monde” comme on n’en avait plus connu depuis le 10 août dernier règne à Wall Street à moins de 90 minutes de la fin de la séance : le Dow Jones plonge de – 400 Pts vers 11.760 Pts, le Nasdaq affiche pratiquement – 4 % à 2.620 Pts, et le ‘S&P’ dévisse de – 3,7 % à 1.229 Pts avec 99 % de ses composantes en repli.
Les indices US avaient pris l’habitude de renverser la vapeur peu après l’heure du déjeuner : rien de tel ne se produit cette fois-ci… et les opérateurs ne comptent plus que sur un “petit miracle” pour sauver les marchés US d’un scénario catastrophe.
Wall Street efface ce soir tout ce qui a été gagné depuis le 2 novembre et le spectre d’une instabilité incontrôlable des marchés évoquée par Christine Lagarde commence à prendre forme.
L’indice VIX de la peur (panique ce soir) fait un bond quasi historique de + 30 % (à 36) tandis que l’Euro, l’autre baromètre de l’aversion au risque, chute de – 2,2 % sous les 1,3530 face au Dollar.
http://www.boursorama.com/actualites/cac40-c-est-au-tour-de-w-street-de-devisser-le-vix-a-30-bd8df60b3116af2ce8cbe738ea48bdc2
en tout cas, lui, il a trouvé la solution !! ……. ;(
http://www.lefigaro.fr/politique/2011/11/09/01002-20111109ARTFIG00610-chevenement-s-accroche-a-son-logement-social.php
Un bon gag (!??!) pour “conclure” une chaude discussion. Il est rigolo de voir que chacun reste sur ses positions (quitte à tordre un peu quelques chiffres). Merci h16 pour ce blog rafraichissant.
Pour ma part, je n’ai pas de position. J’invite simplement les lecteurs à la réflexion et au calcul.
Je pense que la position des lecteurs est légitime car variable à de multiples titres et que la simulation à valeur constante n’offre qu’une vision (très) partielle de la réalité (surtout en l’absence de valeurs fiables liées à l’inflation et consorts — surtout actuellement). Quelques point de repère à surveiller avant tout :
– Le financement (ou montage) mis en place (et les variables bancaires incluant frais, TEG, taux capés ou non, période,… etc etc……);
– La part de frais intégrés (ou non) au financement bancaire (cas d’un VEFA “bien ficelé” par exemple);
– Le fait de gréver assez facilement ces mêmes frais — essentiellement “d’Agence” en achetant en direct ou négo promoteur sur le neuf en défisc.;
– Et bien entendu :
– le lieu géographique très précis où l’on investit;
_ Et la qualité du bien immo. visé !!
Au-delà des chiffres, c’est avant tout une question de clairvoyance. Un bien correctement évalué et bien placé le restera et c’est une valeur bien plus fixe que les chiffres et simul-à-gogos-du-banquier-de-base d’en-face : alors il est certainement plus simple de traverser la rue pour se faire berner que de se donner le temps de renifler les pépites du coin… (mais Chéri… les Berniers sont déjà propriétaires depuis l’année dernière !! On en va pas se laisser ridiculiser !!)
Bref si pas de clairvoyance, restez locataires 🙂 (ailleurs qu’à Paris bien entendu)
Mais arrrrêtez de ne parler qu’argent!Et l’amour alors?
DSK combinait bien les deux.
Et l’amour de l’argent, alors ?
Considérons que l’article de Challenges était humoristique ; là-dessus, sa conclusion est claire.
Si je puis me permettre de reformuler le raisonnement anti-bulle : les prix actuels ne sont pas soutenables sur le long terme, parce que les locataires ne pourront jamais payer des loyers qui rendraient rentable un achat locatif à ces prix.
Une bulle sur quelques années est permise par l’inertie des loyers : ces prix immobiliers sont possibles à un instant donné parce que les locataires ne payent PAS des loyers en rapport avec ces prix. En revanche, à moyen terme, loyers et prix doivent être cohérents.
Les taux d’intérêt faibles créent de la richesse virtuelle qui fait monter les prix de l’immobilier par excès de demande. Par contre, ils ne font pas monter les salaires donc la demande des locataires reste stable et les loyers aussi. C’était même plutôt l’inverse car les taux d’intérêt sont faible par action des banques centrales en période de déprime de l’économie.
Le plus gros risque n’est pas la plus ou moins value.
Le plus gros risque, c’est d’acheter un logement à 250 000 euros (2500€/m²) qui n’en vaudrait que 150 000 (1500€/m²) après quelques années.
Je rappelle que le prix de la construction neuve, c’est 1000 €/m².
Si tu DOIS vendre au bout de 3 ans et que tu récolte 150 000, mais tu dois à la banque 235 135.
Au bout de 5, c’est 224 548, 10 ans : 194 389.
Pour être sûr de t’en sortir en vie, il faudrait que tu attendes 16 ans !
La on ne parle pas d’optimisation de placement mais d’une vrai catastrophe financière qui te plombe pour des d’années.
Oui, le vrai problème, ce sont les gens qui se sont endettés sur 20 ans pour acheter un studio ou un 2 pièces. En cas de krach de l’immobilier, ils ne peuvent pas assumer la moins-value en cas de vente car il faut solder l’emprunt. Si ils mettent en location, cela ne couvre même pas leur remboursement et ils doivent en plus se loger eux-même. ce n’est donc pas une solution non plus … Ils restent donc coincés jusqu’à la remontée des prix dans un logement qui ne correspond pas à leur besoin. Ne rigoler pas, je connais des gens qui on vécu cela après la bulle des années 90. Le problème est particulièrement criant en cas de séparation : le divorce devient impossible car il serait nécessaire de vendre les biens communs, ce qui n’est pas possible.
je rigols
tu rigols
il rigolt
nous rigole ont
vous rigoler
ils rigols
PS : crédit sur 30 ans à 3.7%
Note : un crédit immo normalement, c’est sur 15 ans !
Il faut que le secteur locatif soit accessible à tous et ne pas pousser inconsidérément les gens à l’accession à la propriété. Car souvent, les nouveaux propriétaires s’endettent et le reve se transforme en cauchemar….
http://2ccr.unblog.fr/2011/02/25/degradation-du-logement/
Sur un cadre de 10 ans, c’est tout à fait juste, mais dés qu’on sort de la population-type utilisé de jeunes actifs sans enfant (ou avec un en bas âge), ou si on agrandit la fenêtre d’analyse on est au final gagnant, car le prix de l’immobilier est au minimum stable et même si la durée moyenne d’occupation est de 7 ans, elle ne se confond pas avec la durée de propriété, avec des gens qui préféreront utilisé leur bien pour réinvestir plutôt que de le vendre pour acheter plus grand ou mieux.
Des charges en moins et une rente à vie, pas à un énorme taux mais garantit.
(Le coté placement à 20% de rendement sur 10 ans est discutable aussi non ? Tout ne c’est pas casser la gueule la récemment ? Ça a pas influé sur l’épargne ? J’y connais pas grand chose sur le sujet alors je met des guillemets, mais ça me semble trop beau)
Le mieux est d’utiliser la calculette fournie dans les commentaires précédents qui donne une bonne méthode de comparaison.
Sinon, pour la bourse, regardez simplement sur des durées comparables (10 ans ici). Oui, il y a des cas où on perd (genre on rentre en août 2008 😉 ). Mais globalement, un investisseur prudent arrive sans trop de problème à ce 20% sur 10 ans.
2 vérités :
les prix de l’immobilier peuvent baisser
On est en haut d’une bulle
Ce n’est donc pas le moment d’acheter à moins de vouloir se ruiner
Personnellement, je pense que la principale raison de la bulle immobilière actuelle est la faiblesse des taux. Conjugué à la restriction légale de l’offre, le mélange était explosif.
La bulle a commencé à se dégonfler immédiatement en 2008 quand la crise a fait légèrement augmenter les taux. Ensuite, la fuite des capitaux des PIGS a fait baisser nos taux d’intérêt et la bulle est repartie de plus belle. C’est normal, car les prix sont fixés entièrement par l’argent maximum disponible dans un marché tiré par la demande. Les investisseurs se désintéressent maintenant aussi de nos bons du trésor et le taux du 10 ans monte en flèche. C’est principalement sur ce taux que nos banques s’alignent pour fixer le taux d’intérêt qu’elles proposent … Si cela continue, il est probable que le krach immobilier est très proche … Cela va ruiner au passage les collectivités locales qui ont alignées leurs dépenses avec les droits de mutation faramineux qu’elles perçoivent depuis la bulle immobilière. Bref, CPEF
– la principale raison de la bulle immobilière actuelle est la faiblesse des taux : oui
– scellier
– robien
– les épargnants ont quitté la bourse
…
ya quand meme une erreur grossière dans la démo mathématique.
dans les hypothèses prises, au bout de 10 ans, le locataire a 108 000 € sur son compte et le proprio a un appart qui vaut 152 000 € en dehors de tout crack immobilier.
le proprio est donc bien gagnant de 44 000 €
Il faudrait donc une baisse de (152000 – 108000)/152000 *100/10 = 2.9% par an du prix de l’immobilier pour que la location soit au meme niveau.
apres les hypotheses sont largement optimistes pour le proprio concernant les dépenses annuelles
En supposant 25 000 € de frais pour l’appart en 10 ans + la taxe fonciere (7000),
le gain net par rapport a la location est de 152 000 – 108 000 – 20 000 – 7000 = 12000 €
il faudrait une baisse de 12000/152000 *10 = 0.79% par an du prix de l’immo pour que louer soit plus rentable
allons plus loin et supposons un déménagement du proprio au bout de 7 ans (duree moyenne annoncée)
on suppose qu’il remboursait 10% du prix de l’appart par an pour simplifier.
il a donc une dette a la banque de 30% * (168720-30400) = 41 496 €
il vend au prix d’achat et rembourse sa dette, il a payé en outre 7 ans de taxe fonciere et 70% des frais d’appart:
152 000 – 41 496 – 70% *(7000 + 25000) = 88 104 €
pendant ce temps, le locataire a mis de coté 70% des 108 000 soit 75 600 €
le proprio “epargne” donc 88 104 – 75 600 = 12 504€ de plus que le locataire
il faudrait une baisse de 12504/152000 * 100/7 = 1.18% par an du prix de l’immo pour que louer soit plus rentable
Avant de répondre, il faudrait lire les commentaires précédents. Ça devrait être même obligatoire, en fait.
je les ai lu justement.. et j’ai vu personne pousser l’analyse aussi loin , surtout sur la partie vente a partir de 7 ans
Bon, encore une fois, h16 à raison, même si l’évidence ne frappe pas certains, intoxiqués par le mal français, la “pierrite” aiguë.
L’accession à la propriété est perçue par la majorité des Français comme un moyen de réduire l’incertitude sur l’emploi et les retraites. Sur le plan financier, c’est un non-sens. Mais les Français étant au top, quand on parle d’économie…
Sans compter que crise de la bourse aidant, les gens qui avaient du pognon à placer l’ont fait en Sellier (65% du marché du neuf depuis 3 ans) , en se disant qu’avec le crédit d’impôt ce serait plus rentable que la bourse. Et puis ça leur a permis de loger le fiston.
De plus, on risque d’avoir une très forte contraction du crédit afin de rétablir le ratio des banques
et épurer les bulles en cours. On a eu des périodes avec de l’inflation et une forte chute des prix de l’immobilier (années 50) car plus de crédit !
Plus de crédit, plus d’immobilier !!!
donc remplissez vos comptes épargne en prévision de soldes monstres. Ça a déjà commencé. Bouygues vous offre les frais de notaire, K&B une merco.
Pour des calculs précis, il existe des fichiers excel qui trainent sur le net (j’en ai un pas mal, en voulez-vous ?). Mais, globalement, vu le niveau des prix actuels, acheter ne devient rentable qu’après 10 ans de possession. Pendant cette période, il faut être sur de conserver son emploi et de ne pas être muté.