La pierre n’a pas fini de trembler

Doucement mais sûrement, le reflux du marché immobilier, entamé il y a deux ans, se poursuit. Même Paris, où le mètre carré a atteint des niveaux stratosphériques, n’échappe plus au mouvement. « Depuis janvier, les prix ont reculé de 2 % pour passer sous la barre des 8 000 euros le mètre carré. Nous devrions terminer l’année entre ­– 3 % et – 5 %, estime Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Et encore, si l’appartement présente des défauts, le repli est deux à trois fois plus violent. »

En province, la pierre s’effrite dans 80 % des villes de plus de 100 000 habitants, parfois sévèrement comme à Angers, Perpignan ou Saint-Etienne, selon les données des notaires. Les cités dynamiques, comme Nantes, Rennes, Marseille, qui parvenaient jusqu’ici à résister, sont désormais mal orientées. Seule une poignée (Bordeaux, Lyon…), du fait de leur attractivité économique, se démarquent.

Bien sûr, ces moyennes cachent d’importantes disparités. « La baisse n’est pas uniforme, ce qui complique la lecture du marché. A Toulouse, par exemple, les prix reculent de 2 % dans le centre, de 5 % dans l’agglomération et, si vous vous éloignez encore, la chute peut atteindre 10 % à 15 % », explique Laurent Vimont, le patron de Century 21.Le cas de Marseille est frappant. Si les prix dans la cité phocéenne diminuent de 1,3 % en moyenne, certains quartiers, comme La Joliette, Le Pharo ou Saint-Barnabé, chutent de plus de 10 % en un an, selon les données des notaires.

La baisse devrait s’amplifier

Et maintenant ? La baisse devrait logiquement se poursuivre, car après quinze années de flambée immobilière, les prix restent déconnectés des revenus des ménages : les premiers ont bondi de 155 %, lorsque, dans le même temps, les revenus grimpaient, en moyenne, de 3 % par an. A cela s’ajoute une conjoncture économique morose sans perspective de sortie de crise.

Cet environnement n’est évidemment pas de nature à inciter les particuliers à s’endetter sur vingt ans. « Les deux populations qui tractaient le marché – les investisseurs et les primo-accédants – ont disparu. Nous ne faisons plus que des ventes de nécessité, à la suite d’un divorce, d’une mutation… La baisse des transactions dans l’ancien ne peut que s’amplifier », se désole Bernard Cadeau, le président du réseau d’agences Orpi.

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Fidèles au proverbe voulant qu’on n’attrape pas un couteau qui tombe, les candidats à l’achat patientent aussi dans l’espoir de réaliser une meilleure affaire. « Les ménages qui le peuvent préfèrent thésauriser. D’autant que personne ne sait clairement où nous en sommes du cycle immobilier, souligne Stéphane Imowicz, président de la holding immobilière Belvie. La baisse est là, rapide. Seul le marché des petites surfaces reste dynamique. »

Thierry Thomas, notaire à Rezé et président de l’Institut notarial de l’immobilier, abonde  : « Aujourd’hui, l’essentiel des ventes se fait entre 150 000 euros et 250 000 euros. Au-delà, le marché est nettement plus difficile. Il y a trois ans, ce seuil se situait plutôt aux alentours de 350 000 euros. » Dans le neuf aussi, les ménages butent sur les prix. « En province, au-dessus de 3 000 ou 3 500 euros le mètre carré, nous ressentons un frein. Et pour atteindre 4 000 euros, il faut des immeubles très bien situés », explique François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier, qui table sur seulement 250 000 constructions neuves cette année. Loin de l’objectif du gouvernement (un demi-million par an).

Les acheteurs en position de force

Si les particuliers sont frileux, les banques le sont tout autant. « Elles sont très regardantes et accordent des prêts au compte-gouttes. Elles exigent un apport personnel important, or le prêt à taux zéro dans l’ancien, qui a été supprimé, jouait justement ce rôle », souligne M. Cadeau.

Dans ce contexte, ceux qui peuvent acheter sont en position de force. Tout d’abord, ils disposent de conditions de financement historiquement intéressantes. « Faible inflation, économie au ralenti… rien ne laisse présager une remontée des taux à court terme. Cette situation permet de renforcer le pouvoir d’achat des acquéreurs : une baisse d’un point du crédit équivaut à un repli des prix de 7 %, rappelle Maël Bernier, du courtier Meilleurstaux. Les ménages capables de mobiliser un apport important bénéficient de taux encore plus avantageux. » Ensuite, ils peuvent négocier le moindre défaut : exposition, travaux à prévoir, mauvaise insonorisation… « Les acquéreurs font particulièrement attention aux diagnostics de performance énergétique et intègrent désormais cette donnée lorsqu’ils font une offre », note M. Thomas.

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Dans le neuf, les promotions fleurissent – frais de notaire offerts, cuisine équipée pour 1 euro de plus… – mais gare aux fausses bonnes affaires. « Certains promoteurs offrent un parking et parfois même une voiture… S’ils font de tels efforts, c’est qu’ils n’arrivent pas à vendre, et il y a sûrement une bonne raison à cela, prévient Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier chez Thesaurus. Un peu de bon sens ! »

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