Immobilier : En marche !… ou pas ?

Par Nafy-Nathalie.

« L’absence de ministère du logement crispe les experts de l’immobilier » a-t-on pu lire dans Le Figaro il y a quelques jours.

Les professionnels se sont, bien sûr, aussitôt insurgés, ce qui ne surprendra personne. Par contre, la réaction outrée de l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, fait largement sourire.

Vu l’état du logement en France après un quinquennat socialiste, il est difficile de déclarer sérieusement que l’on puisse être  « (…) surprise et déçue (…). Lorsque le logement est en crise, on en parle. Et dès que ça va mieux, tout le monde oublie. (…) », sous-entendant ainsi que grâce à son action tout va bien dans le meilleur des mondes, ce qui bien sûr, n’est pas le cas.

Ce que prévoit le nouveau gouvernement

Le logement n’a, en réalité, pas été oublié dans le nouveau gouvernement. Il a été dévolu au ministre de l’Aménagement du territoire et ce que cela laisse présumer est intéressant.

N’oublions pas qu’Emmanuel Macron en campagne revendiquait une France qui ne soit pas forcément propriétaire à tout prix mais une France où l’offre de logement soit mieux ciblée.

Son programme pourrait se résumer à privilégier une offre de logements adéquate, encourager la mobilité résidentielle et favoriser la rénovation énergétique.

Une politique du logement ciblée autrement

Tout d’abord, il entend changer la manière d’appréhender le besoin de logement. Plutôt que de prétendre qu’il faut construire X logements par an sur tout le territoire, pour enrayer la crise, il entend porter ses efforts sur les zones très tendues, où le besoin est plus important, avec l’objectif de favoriser à terme une baisse sur les prix.

L’idée est excellente mais sa réalisation laisse pensif. Le problème du foncier en France n’est pas lié au manque de terrains constructibles mais aux multiples blocages qui le rendent en définitive indisponible.

Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS, et spécialiste des questions de politique foncière a indiqué que : « Les terrains qui viennent sur le marché sont principalement le fait de décès, de faillites d’entreprises ou de séparations familiales ». Les propriétaires fonciers n’ont en effet aucun intérêt à construire ou à céder des terrains qui ne sont même pas imposés.

Pour rendre disponible le foncier dans les zones tendues, il faut des incitations assez fortes :

• directes

L’exemple allemand semble inspiré notre nouveau Président. En Allemagne, lorsque le service de l’urbanisme décrète un terrain constructible, il le signifie par courrier au propriétaire foncier ; et lui donne le choix entre y faire construire, ou le céder en échange d’un dédommagement approprié ; le réfractaire se retrouvant tout bonnement exproprié pour cause d’utilité publique.

C’est à ce stade qu’il est intéressant de se rappeler de la fameuse loi Macron et l’un de ses apports passé totalement inaperçu à savoir : « privatisation du droit de préemption urbain constituant une atteinte inadmissible aux libertés individuelles puisque vendre son bien à qui l’on veut, au prix que l’on souhaite, sera de moins en moins possible. » ainsi que l’indiquait cet article de Contrepoints.

• indirectes

Dans ce contexte, la création d’un ISF sur l’immobilier n’est pas anodine, de même que l’augmentation des droits de succession sur les biens. Depuis 20 ans, environ 58% des ménages français sont propriétaires. Ces incitations pourraient ramener ce taux à la baisse en encourageant à la location plutôt qu’à l’acquisition ; en Allemagne il ne dépasse d’ailleurs pas 50%. Avec ces mesures, la propriété deviendrait uniquement l’apanage des classes les plus aisées, des investisseurs ou de l’État, au détriment des classes moyennes ou modestes.

Un permis de construire redéfini

Il prévoit également de repenser le permis de construire, ce qui pourrait être une bonne idée, ou pourrait ne pas l’être tant que ça finalement.

Actuellement la politique foncière est menée par les citoyens de manière indirecte. En effet, le pouvoir foncier est détenu par des maires potentiellement menacés par leur électorat.

Pour se faire réélire, les maires ont donc tendance à limiter les logements sociaux ou les constructions en hauteur.

Leur intérêt est aussi de favoriser l’installation d’entreprises qui rapportent économiquement davantage que des logements faisant moins entrer d’argent, mais appelant des dépenses du fait des infrastructures qui doivent les accompagner (écoles par exemple).

Emmanuel Macron souhaiterait que, dans les zones tendues, les autorisations d’urbanisme, y compris le permis de construire, soient transférées à l’intercommunalité, ou le cas échéant à la métropole, voire à l’État, et de limiter les possibilités de recours ; projet qui sous-entend aussi de retirer tout pouvoir décisionnaire direct ou indirect au citoyen et de le concentrer entre les mains de l’État… Chacun en tirera les conséquences qu’il voudra.

Difficile à cette évocation de ne pas repenser au deuxième apport de la fameuse loi Macron passé tout aussi inaperçu que le premier évoqué plus haut, à savoir l’impossibilité de faire démolir des constructions illégales situées en dehors de zones spécifiques, même en cas d’annulation de permis de construire.

Le risque de la démolition a posteriori était un frein important au développement du secteur de la construction puisqu’il rend les banques plus frileuses dans le financement de ce genre d’opération.

Forcément… Quant à l’atteinte à l’état de droit que cela implique, elle ne semble choquer personne.

Quant au citoyen lambda, encouragé à la non propriété, et dépourvu de possibilité d’action pour moduler les territoires où il vit, il semble que son avis ou son intérêt ne soit pas si important que cela. La vision de la société portée par ces réformes laisse dubitatif.

Les dispositifs d’aide fiscale seront révisés ou supprimés

Il prévoit ensuite de s’attaquer à tous ces dispositifs fiscaux inflationnistes ayant plombé le budget de l’État tout en modifiant négativement l’aménagement du territoire au motif d’égalité.

Il était en effet plus rentable d’investir hors des villes, ce qui a éloigné les travailleurs de leurs emplois. Cette idée qui ne semble pas mauvaise contribue aussi à limiter l’accessibilité à la propriété des ménages les moins aisés.

La taxe d’habitation sera supprimée

Supprimer la taxe d’habitation s’inscrit dans cette lignée de mesure encourageant à rester locataire. L’idée, si elle est belle, pose toutefois la question du financement du manque à gagner pour les communes qui la percevaient.

Rien n’interdit de penser que c’est en augmentant certains impôts pesant sur les propriétaires que le trou se comblera : impôts fonciers par exemple. Les mesures à venir impacteront forcément, encore une fois, la bourse des propriétaires les plus modestes.

La rénovation énergétique en marche forcée

De même un axe important de son programme concerne la « Rénovation énergétique » qu’il veut accélérer en proposant un Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE) transformé en prime immédiatement perceptible au moment des travaux pour éviter le décalage actuel qui aboutit à un crédit d’impôt après travaux.

À compter de 2025 les passoires énergétiques seront interdites à la location, ce qui aura pour effet, entre autres, d’inciter les petits propriétaires bailleurs à vendre leurs biens également avant cette date butoir.

La mobilité dans le logement HLM sera renforcée

Favoriser une France de propriétaires aisés ou publics va de pair avec le développement d’un accès plus facile au logement social pour les ménages les moins aisés.

A priori, il suit là les recommandations de la Cour des comptes, en indiquant vouloir plus de transparence sur l’attribution des logements sociaux et un renforcement de la mobilité dans le parc social. Pour le moment, rien n’est indiqué sur la procédure qu’il utilisera pour y parvenir.

La fiscalité des plus-values sera stable

Signal fort à l’égard des investisseurs, la stabilité fiscale promise implique aucun changement dans le régime des plus-values durant le quinquennat.

L’encadrement des loyers sera observé

On aurait pu penser que, dans la lignée de la précédente mesure, il supprimerait l’encadrement des loyers, pour lequel il n’est pas favorable. Il ne le fait pas. Il propose simplement de mieux évaluer les conséquences du dispositif, ce qui pourrait être étonnant si on ne se rappelait pas que cet encadrement, à visée électorale, est en réalité sans grand impact, autre que psychologique, sauf les classes moyennes qu’il va pénaliser ainsi que l’indique cet article de Contrepoints.

Le logement sera mobile

Notre nouveau Président ne s’arrête pas là. En favorisant la mobilité il pense pouvoir agir à la baisse sur le chômage. « Inciter tout le monde à devenir propriétaire n’a pas de sens car cela peut notamment poser des freins à la mobilité », souligne d’ailleurs Emmanuel Macron.

Il reprend donc à son compte les idées de la fédération nationale des entreprises et propose le « bail mobilité professionnelle » comme solution ! Contrat de moins d’un an pour les contrats de travail précaires, ce bail inciterait à la mise en location de biens sur le marché locatif court dans des zones tendues où le logement est détourné à des fins touristiques.

Difficile alors, lorsque l’on prend un peu de recul et que l’on voit avec quelle obstination il entend limiter l’accès à la propriété, de ne pas alors se demander si toute la politique du logement de notre nouveau Président n’a pas pour unique but de réduire le chômage en mettant à disposition des entreprises une masse de travailleurs d’autant plus mobiles qu’ils ne seront que locataires.

Certains argueront que la France des propriétaires est un mirage et que le programme d’Emmanuel Macron a l’avantage de remettre de la réalité dans une société façonnée par des socialistes déconnectés du réel.

Effectivement, un pays où l’État, par souci d’égalité, planifie le logement de manière à ce que chacun soit propriétaire, est une erreur. Mais la remplacer par une autre est-il mieux ?

Substituer à une France où 73% rêvent d’être propriétaires à une France volontairement discriminatoire, où la propriété, découragée, ne sera plus accessible qu’à l’État et aux classes supérieures, n’est pas forcément la solution, peu importe les motifs.

D’autres choix pourraient être faits. Ainsi pour rendre les travailleurs mobiles, une protection moins importante du locataire permettrait au propriétaire de louer sans crainte son logement, de pouvoir le récupérer si besoin, permettant ainsi des propriétaires et des locataires plus mobiles. Ce choix n’a pas été retenu. De même, un urbanisme participatif et des mesures incitatives auraient pu être privilégiés au lieu de priver le citoyen de toute possibilité de contribuer à l’urbanisme de l’endroit où il vit. Ce choix n’a pas non plus été retenu.

L’État, qui sait mieux que le citoyen ce qui est bon pour lui, qui lui indique comment manger, boire, être en bonne santé, mourir, décidera maintenant de ses modalités d’habitation.

Les élections législatives approchent. Que penser d’un Président et d’un mouvement qui revendiquent le fait que la plus grande partie de la population ne devrait pas accéder à la propriété et qui fait tout pour l’en empêcher ? Chacun jugera s’il est opportun de leur donner une majorité suffisante pour leur permettre de distiller cette philosophie-là.