Depuis quelques semaines, plusieurs instituts et réseaux d’agences ont annoncé une baisse des prix des logements anciens a Paris, de l’ordre de 5%. Elle intervient alors que plusieurs régions connaissent déjà, depuis quelques mois, un recul des prix de 5 à 7%. Cela a suffi pour que quelques professionnels et nombreux acheteurs dépités, et on les comprend, par dix années de hausse des prix évoquent un krach de l’immobilier qui ramènerait les prix à des niveaux supportables.
Supportables, car les Français ont le sentiment que les prix des logements ont atteint leur plus haut. C’est vrai qu’en dix ans, ils ont monté deux fois et demi fois plus vite que les revenus, et, qu’aujourd’hui, de plus en plus de jeunes ménages ne peuvent plus accéder au marché du logement en France.
Pourtant, la baisse récente n’a rien d’un krach. Et celui-ci n'a quasiment aucune chance de se produire dans les 12 mois à venir pour au moins sept raisons...
RAISON 1 La France ne construit pas assez
Nous faisons trop de bébés ! En prenant en compte à la fois notre forte natalité, la montée en puissance de la décohabitation (autrement dit, les divorces) et les destructions d’immeubles vétustes, il faudrait construire environ 500.000 logements par an pour assurer les besoins des Français. Or, cette année, on en aura construit environ 380.000 : 180.000 maisons individuelles, moins de 100 000 appartements privés et un peu plus de 100.000 logements sociaux. Il y a donc un déficit de plus de 100.000 logements. Chaque année.
En cumulant tous ces déficits cumulés ces dernières années, le professeur Michel Mouillard, un spécialiste du sujet qui enseigne à l’Université de Nanterre, estime qu’il faudrait construire environ 800.000 logements - le double de ce qui a été fait cette année - pour remettre à l’équilibre l’offre et la demande. Et ce pendant une demi-douzaine d’années... Autant rêver ! La pression ne fait donc que s’accentuer.
RAISON 2 Le logement social manque de moyens
La Francedes propriétaires promise par Nicolas Sarkozy est encore loin. Et celle des locataires sociaux est grippée. En 2007, le chef de l'Etat, nouvellement élu, promettait une France "où chacun pourra accéder à la propriété de son logement", avec "70% de propriétaires". Cinq ans plus tard, le taux de propriétaires stagne à 58 %. Ce qui fait donc 42% de locataires, soit 10 millions de ménages. Or, parmi eux, seuls 4 sur 10 occupe un logement social.
De plus, une fois installés, les occupants de ce parc locatif dont les prix sont nettement inférieurs à ceux du marché privé ne veulent plus en sortir, même quand leur situation financière s’améliore. Du coup, le taux de rotation du parc HLM, en chute libre depuis quelques années, ne permet pas de satisfaire les demandeurs de logements sociaux.
Par an, ce parc social ne libère en effet que 430.000 nouveaux logements : c’est quatre fois moins que le parc locatif privé qui libère environ 2 millions de logements chaque année. Comme les constructions ne suffisent pas, elles non plus à résorber la pénurie, les locataires « sociaux » sont obligés de se tourner vers le parc non social, autrement dit libre, ou d’acheter, dans ces conditions pas toujours faciles. Les ménages modestes et moyens représentaient « 30 % des acquéreurs de résidences principales en 2008 " explique le rapport 2011 (en PDF) de la fondation Abbé Pierre. Voilà qui n'est pas de nature à faire baisser la pression sur la demande.
RAISON 3 Pour les Français, la pierre est la seule valeur sûre
Les Français se méfient de la situation des banques, dont le bilan est encombré de créances douteuses et de titres décotés. Et ils se détournent des placements financiers : les Plans d’épargne en actions et les portefeuilles boursiers se vident, l’assurance-vie, jusqu’alors premier placement financier des Français, avec plus de 1300 milliards d’euros, enregistre plus de retraits que de dépôts. Et inversement, les Livrets d’épargne (garantis par l’état) se remplissent : en 18 mois leur encours est passé de 160 à 280 milliards d’euros. Et les achats d’or s’envolent. Les épargnants, qui mettent entre 150 et 200 milliards d’euros de côté chaque année, privilégient les actifs réels, tangibles, solides. Et le premier d’entre eux, bien sur, est… l’immobilier !
RAISON 4 Les maires spéculent sur les terrains
Pour répondre aux besoins, il faudrait construire davantage. Et pour cela, il faut disposer de terrains. Or comme l’indique un rapport du Sénat, il n'y a « pas de pénurie de foncier, mais pénurie de l'offre de terrains mis sur le marché au regard de la demande de logements ». Et qui sont les principaux détenteurs de terrains constructibles, dans les zones où les besoins sont les plus importants ? Ce sont les collectivités territoriales et les entreprises publiques ou para-publiques. Mais la plupart des maires sont réticents à autoriser des constructions sur leur territoire, pour des raisons purement électoralistes. Et, quand ils le font, c’est pour faire monter les enchères à des niveaux très élevés. Les maires,la RATP,la SNCF, le Ministère dela Défensesont aujourd’hui, et de loin, les principaux spéculateurs immobiliers en France. Aujourd’hui, le prix du foncier constitue entre 15% (dans une zone rurale) et 55% (à Paris) du prix de vente d’un logement neuf. Aussi longtemps que cela durera, la construction piétinera, et le neuf restera …rare et cher.
RAISON 5 Quand les prix baissent, la demande repart
L’observation des crises antérieures permet aussi de dégager des enseignements intéressants sur la situation actuelle. Le premier, c’est que nous ne sommes pas dans la même situation qu’en 1991, lorsque les prix de l’immobilier avaient baissé en trois ans de 40%. A l’époque, nous étions un peu comme le sont aujourd’hui les Espagnols et les Américains. C'est-à-dire que nos promoteurs construisaient « à blanc », sans avoir auparavant vendu leurs programmes à de futurs occupants. En France, aujourd’hui, un promoteur ne peut obtenir aucun financement s’il n’a pas vendu entre 60 et 70% de ses appartements. Pas de stock délirants, donc… et pas de rabais sur les prix. Second enseignement : la crise de 2007 amontré que lorsque les prix dépassent un certain niveau, ils baissent… jusqu’à ce que les acheteurs potentiels reviennent sur le marché parce qu’ils considèrent à nouveau ce prix comme raisonnable. Nous assistons à ce phénomène, actuellement, à Paris et dans certaines grandes villes…
RAISON 6 Les mensualités des crédits restent à un niveau supportable
Prenons l’exemple de la décennie 2001-2011. Pendant cette période, les prix ont augmenté de 100%. Mais les emprunteurs n’ont pas vu le poids de mensualité augmenter d’autant sur leur budget. Pourquoi ? Grâce à trois événements. Les deux premiers sont la baisse des taux (on est passés en dix ans de 6,4 à 4,2%), l’allongement de la durée (on est passés de 13 à 18 ans) : grâce à eux, la mensualité n’aura augmenté que de 40% alors que le prix du bien financé aura doublé. Mais il faut ajouter un troisième élément : la hausse du pouvoir d’achat (salaire et autres revenus). Et comme ce gain est de 40%, la hausse a été annulée. La différence, car il y en a une, c’est que la durée de remboursement s’est allongée. Mais les acheteurs s’en soucient, peu, en réalité. Comme un acquéreur ne conserve son bien qu’en moyenne sept ans, cet allongement n’a aucune conséquence pratique pour lui…
RAISON 7 ll n’y a pas de bulle… c’est le gouvernement qui le dit !
Pour craquer, une bulle doit exister. Or, Benoist Apparu, le secrétaire d’état au logement, dans une interview du 20 octobre dernier sur LCI, affirmait "ne pas (voir) de signes avant-coureurs" de bulle immobilière. Nous voila rassurés !
