Les travers des assurances loyers impayés

Mesure phare de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), la garantie universelle des loyers (GUL), censée entrer en application au 1^er janvier 2016, est mort née. Sur le papier cette garantie, financée par l’Etat, devait permettre de faciliter l’accès au logement des locataires précaires. Mais dès le départ cette mesure a été critiquée par les assureurs et les professionnels de l’immobilier avant d’être jugée « trop coûteuse et complexe à instaurer » par le ministère du logement. Cet abandon a fait bondir l’association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV).

Comme la garantie des risques locatifs (GRL), qui permettait de prendre le relais en cas d’impayés des locataires en situation précaire, n’existe plus depuis le 1^er janvier 2016, les propriétaires qui souhaitent se prémunir contre les risques de loyers impayés n’ont pas 36 solutions.

Si leur locataire ne peut prétendre au nouveau dispositif Visale qui doit entrer en vigueur en janvier, il ne leur reste plus qu’à souscrire une assurance, intitulée garantie des loyers impayés (GLI).

Celle-ci permet de prendre le relais du paiement du loyer et des charges en cas d’impayés. « Nous la recommandons aux propriétaires dont les revenus dépendent de leur bien locatif. Cette assurance est efficace à condition de bien la choisir », explique Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis. Gare, en effet, à ne pas y souscrire à la légère, le médiateur de la Fédération française des assurances (FFSA) relève dans son dernier rapport que ces contrats sont sources de litiges.

Entre 2,5 et 4 % du montant annuel des loyers

La GLI peut être souscrite de façon individuelle auprès d’une compagnie d’assurance, d’un courtier ou d’une banque. Le propriétaire bailleur peut aussi opter pour cette garantie dans le cadre d’un contrat collectif souscrit auprès d’un administrateur de biens (Orpi, Century 21…) en contrepartie de la gestion locative de son bien. Les tarifs de cette assurance varient entre 2,5 % et 4 % du montant annuel des loyers et des charges, sachant que les contrats collectifs sont légèrement moins onéreux (autour de 2 %).

Cette garantie couvre généralement les loyers et charges impayés, les frais de procédure et de contentieux, les dégradations du bien et finance une protection juridique. À cela s’ajoutent des options payantes comme, par exemple, la vacance locative ou la défaillance de paiement des copropriétaires.

Montant plafonné, délais de carence…

Tous les contrats ne se valent pas. Chez de nombreux assureurs, le remboursement des loyers impayés est plafonné et assorti d’un délai d’indemnisation limité. « Il faut aussi regarder s’il existe un délai de carence avant d’être indemnisé », prévient Maud Velter. En outre, les remboursements de contentieux sont généralement illimités si la procédure est confiée à l’assureur.

Pour être indemnisé, le bailleur doit respecter certaines obligations, comme rédiger un bail conforme à la loi contenant une clause résolutoire pour obtenir la résiliation du contrat en cas d’impayés… Surtout, son locataire doit répondre aux exigences de solvabilité imposées par l’assureur : généralement, être en CDI et toucher des revenus nets environ trois fois supérieurs au montant du loyer.

« C’est à l’assuré qu’il incombe de vérifier les conditions de solvabilité du locataire, en fonction de critères propres à l’assureur. Outre que cette exigence est difficile à remplir pour un particulier, ce dernier n’a généralement aucune connaissance de ces critères lorsqu’il accorde un mandat de gestion à son agent immobilier », relève le médiateur de la FFSA. Or si le bailleur ne remplit pas les conditions exigées par l’assureur, il risque de ne pas être indemnisé en cas de pépins.