Depuis le 1er janvier, le dispositif d'investissement locatif Duflot remplace le Scellier. Il offre, sous de nombreuses conditions, une réduction d'impôt aux particuliers qui achètent un logement pour le louer.
UNE RÉDUCTION D'IMPÔT SOUS CONDITIONS
A condition de louer leur logement pendant au moins neuf ans, les bailleurs bénéficient d'une réduction d'impôt de 18 % du montant de leur investissement, plafonné à 300 000 euros. La réduction maximale est calculée sur un prix de vente plafond de 5 500 euros par mètre carré, quelle que soit la zone de construction.
- Exemple : un particulier qui achète un 30 m2 à Paris à 10 000 euros le mètre carré verra sa réduction d'impôt calculée sur 165 000 euros (30 x 5 500 euros) et non 300 000 euros.
Chaque investisseur ne pourra, par année, acheter qu'un seul logement en Duflot. Mais s'il n'a pas atteint le plafond de 300 000 euros, il pourra investir en complément dans des parts de SCPI (société civile de placement dans l'immobilier) Duflot, qui bénéficient des mêmes avantages fiscaux.
Le logement devra répondre à des normes énergétiques précises : soit être labellisé bâtiment basse consommation BBC 2005, soit respecter la réglementation thermique RT 2012. Il doit être loué non meublé en tant que résidence principale.
Enfin, les réductions d'impôts obtenues grâce au mécanisme Duflot entrent dans le plafonnement global des niches fiscales, qui est de 10 000 euros pour 2013.
DES LOYERS PLAFONNÉS
Autre contrainte, les loyers mensuels hors charge proposés par les bailleurs sont plafonnés :
- 16,52 €/m2 pour les logements situés en zone A bis (Paris, région parisienne) ;
- 12,27 €/m2 pour ceux situés en zone A (région parisienne, Côte d'Azur, Vaudois) ;
- 9,88 €/m2 s'ils sont en zone B1 (grandes agglomérations) ;
- 8,59 €/m2 en zone B2 (agglomérations moyennes en pénurie de logements). Les constructions dans cette dernière zone doivent être soumises à l'agrément du préfet de région après avis du comité régional de l'habitat.
Attention, un coefficient multiplicateur, qui dépend de la surface du logement loué, s'applique sur ces plafonds. Plus le bien est petit, plus le plafond est élevé. La formule de ce coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/surface du logement et il ne peut dépasser 1,2.
- Exemples :
- Studio de 25 m2 situé en zone A. Le plafond de loyer maximal est de 16,52 €/m2. Mais il doit être pondéré par 1,2 (car le résultat de 0,7 + 19/25 = 1,46, soit plus que 1,2), et se monte donc à 19,82 €/m2.
- Trois pièces de 60 m2 situé en zone B1. Le loyer sera plafonné à 10,05 €/m2 [9,88 x (0,7+19/60)].
Chaque année, au premier janvier, les plafonds de loyer seront révisés pour les baux en cours et les nouveaux baux.
DES LOCATAIRES SOUS CONDITIONS DE RESSOURCES
Enfin, les locataires éligibles au dispositif Duflot doivent respecter un plafond de ressources, calculé sur le revenu fiscal de référence de l'année n - 2. Si vous cherchez un locataire en 2013, vous devrez donc tenir compte de ses revenus en 2011. Les plafonds sont variables selon le nombre de personnes qui composent le foyer et la zone géographique où est situé le logement.
Si les contraintes du Duflot sont plus importantes que celles du Scellier, ce mécanisme offre une réduction d'impôt supérieure (18 % contre 13 % en Scellier 2012). Rappelons aussi qu'avant de choisir votre programme neuf, il est indispensable de se renseigner sur l'attractivité de la ville, la qualité du quartier... Seuls les programmes bien placés, à proximité des commerces, du centre-ville ou des zones d'activité se loueront sans difficulté.
Ne vous focalisez pas non plus uniquement sur des petites surfaces qui sont plus rentables par mètre carré, car elles sont louées plus cher. Dans certaines agglomérations, l'offre de studios est déjà très importante, alors qu'il existe une pénurie de deux et trois pièces.
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