Encadrement des loyers : l'exemple new-yorkais

Le décret d’encadrement des loyers en zone tendue a été publié vendredi au Journal officiel. À Paris - dès le 1er août - et à Lille dans un premier temps, le dispositif prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail, le loyer ne puisse excéder de 20 % le loyer de référence ni lui être inférieur de 30 %. Le décret, qui fait suite à la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), mécontente évidemment les propriétaires, mais soulage les locataires.

Comme dans Friends

Hasard du calendrier, de l’autre côté de l’Atlantique, l’encadrement des loyers prend le chemin inverse. Ce lundi, les lois encadrant les loyers new-yorkais pour protéger les locataires de l’envolée des prix des appartements arrivent à échéance. Aux États-Unis, nombreux sont ceux qui associent ces lois aux séries télé, Friends par exemple, où les personnages peuvent se permettre d’habiter Manhattan malgré des salaires relativement modestes.

L’échéance de ces lois est évidemment l’occasion de les renégocier. Les locataires américains militent pour des règles plus strictes, qui protégeraient davantage leurs loyers ; les propriétaires, quant à eux, s’inquiètent de la stagnation de leurs revenus et souhaitent favoriser les hauts salaires plutôt que les moins nantis. Sur les 3,2 millions de logements de Big Apple, 2,2 millions sont loués et près d’un million sont soumis à des limitations de loyer. Si ces lois venaient à ne pas être de nouveau votées, cela imposerait à de nombreux locataires de déménager, notamment les retraités et les plus jeunes.

Interstices de liberté

À New York, les propriétaires n'ont pas attendu l'échéance de ces règles pour trouver la parade. La loi dispose notamment que les loyers peuvent être augmentés de 20 % au maximum à chaque renégociation de bail : et les propriétaires de privilégier les locataires étudiants, par exemple, qui ne restent qu’un an ou deux dans l’appartement, de sorte que les loyers de ces biens excèdent bien souvent les prix du marché. Autre moyen d'augmenter les loyers de manière légale : si une amélioration est apportée à l’appartement, par exemple si le propriétaire procure un nouveau réfrigérateur au locataire. Une pratique qui a ses excès : selon un témoignage recueilli par la BBC, un locataire s’est vu imposer une hausse de son loyer en 1988 pour un frigo qui coûtait alors 346 dollars. Aujourd’hui, la somme supplémentaire perçue chaque mois pour le compte de cet équipement ménager atteint plus de 4 100 dollars. C’est cher payé... et ce n'est pas terminé.

En France, il y a fort à parier que les propriétaires sauront, eux aussi, s’infiltrer dans les interstices de liberté laissés par le décret. À commencer par cette disposition qui précise que les loyers ne pourront pas excéder les loyers de référence fixés par les préfets (majorés de 20 %)..., sauf pour les logements disposant de certaines caractéristiques de localisation ou de confort. Les bailleurs auront alors la possibilité de fixer un montant de loyer supérieur, au titre d’un « complément de loyer ». Et pour les frigos, cela fonctionne ?