Article publié le 06.10.2023 à 18h40, mis à jour le 07.10.2023 à 9h08 à la suite d'une réponse du ministère de la Transition énergétique
C'est l'archétype de la politique publique, vertueuse sur le plan théorique, inapplicable sur le plan pratique. Les pires passoires thermiques, c'est-à-dire laissant passer le froid l'hiver et la chaleur l'été, sont progressivement interdites à la location depuis le 1er janvier 2023. Ces dernières sont classées G+. Suivront l'ensemble des habitats catégorisés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Un sujet qui agite toute le spectre de la majorité présidentielle
Sauf qu'un tel calendrier « se heurte à des impasses techniques et pratiques auxquelles nous devons apporter des réponses, car les gens disent de bonne foi "on ne peut pas y arriver" », confie un ministre de premier plan à La Tribune.
« On ne peut pas obliger les gens, sinon ils réagissent mal. Et si on perd ces gens-là, on ne les récupérera pas chez les bobos de gauche », poursuit cette même source, qui redoute en fait que les classes moyennes qui n'ont pas les moyens de rénover leur bien se tournent vers le Rassemblement national.
Une prise de conscience qui s'exprime aussi publiquement au gouvernement. « On peut imaginer des dérogations très ciblées et pragmatiques pour permettre aux propriétaires qui, de bonne foi, n'arrivent pas à mettre en œuvre leur projet de rénovation, de gagner peut-être un tout petit peu de temps », a déclaré, ce 6 octobre, sur BFM Business, la ministre de la Transition énergétique, Agnès Pannier-Runacher.
Face aux lecteurs du Parisien, son collègue Bruno Le Maire avait, lui, sonné l'alerte dès le 26 septembre, se disant « très favorable » à une révision du calendrier du fait de l'inflation... Avant de rétropédaler le lendemain, assurant qu'il n'était « pas question de modifier le calendrier ».
Un sujet qui agite la majorité dans toute sa diversité. Lors des universités de rentrée du MoDem le 30 septembre, le président d'Horizons, Edouard Philippe, a témoigné sur ce sujet en tant que maire du Havre.
« Sortir du marché de la location les appartements classés G, c'est réduire l'offre pour les plus modestes. Ceux qui vont en payer le prix, ce sont ceux qui ont besoin de logements peu chers. C'est une impasse pour les plus modestes », a tonné celui qui fut Premier ministre de 2017 à 2020.
Une urgence
Et ce alors qu'il y a urgence. Selon les données de l'Ademe, l'agence d'Etat qui finance la transition écologique des collectivités, des entreprises et des particuliers, sur 37 millions de logements en France, 3 millions sont classés G dont 600.000 sur le marché locatif selon le ministère de la Transition énergétique, 4,2 classés F et 8,3 classés E. Soit 15,5 millions de logements et logiquement 42,2% du parc français.
Devant ces chiffres, les députés Jean-Louis Bricout (Aisne, Liot), Julie Laernoes (Loire-Atlantique, EELV) et Marjolaine Meynier-Millefert (Isère, Renaissance), co-auteurs d'un rapport sur la rénovation énergétique des bâtiments rendu public le 4 octobre, appellent à changer de paradigme.
Les trois parlementaires alertent notamment sur la situation particulière des copropriétés, la nécessité de renforcer les financements publics au regard des besoins et sur les efforts à poursuivre afin de mobiliser le crédit privé.
Sur la situation des copropriétés, les députés recommandent de créer les conditions d'une accélération des travaux de rénovation énergétique. Par exemple en examinant les conditions d'un développement des groupements momentanés d'entreprise dans ce secteur. Une piste portée par la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb).
Un temps de la décision incompressible
Le temps de la décision reste, lui, incompressible. Quand une « copro » s'engage dans des travaux, cela prend en effet au moins 3 à 4 ans entre les explications du syndic sur les copropriétaires, la présentation des devis, le vote du plan pluriannuel des travaux, sans parler de la durée du chantier...
« Les décisions à prendre par les assemblées générales ne sont pas prises. Nous ne sommes qu'au début d'un processus... », pointe Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), qui défend le report de l'échéancier.
Sur un plan plus technique, l'association Plurience, qui représente les grandes entreprises de la gestion et de la transaction immobilières, propose, elle, de rendre le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif opposable aux DPE individuels.
« Il est important d'informer l'occupant avec le DPE individuel, mais il y a des disparités énormes entre un appartement au 1er étage plein Nord et un autre au milieu de la copro plein Sud », illustre Pierre Hautus, délégué général de Plurience.
En termes de financements publics, les parlementaires jugent primordial que les pouvoirs publics inscrivent la politique de soutien à la rénovation dans le cadre d'une loi programmatique pluriannuelle. A savoir porter les dépenses annuelles de l'Etat à 14 milliards d'euros supplémentaires d'ici à 2030 - contre 4 milliards dans le budget 2024.
Une banque de la rénovation à la rescousse des prêts collectifs ?
Enfin, à propos des efforts à poursuivre afin de mobiliser le crédit privé, les trois députés insistent sur l'importance du reste à charge mais constatent que les instruments bancaires demeurent peu utilisés. Leur proposition : créer une banque de la rénovation dont le capital associerait les établissements bancaires, des sociétés de financement, des sociétés de tiers-financement et les collectivités publiques.
Une idée poussée dans le débat public par l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) pour assurer les banques dans l'octroi d'un prêt collectif. Ce dernier est porté par la copropriété et financé par les copropriétaires selon leurs tantièmes, la part de copropriété possédée par chacun d'entre eux.
« Les banques ne jouent pas le jeu alors qu'elles pourraient récupérer 200 milliards d'euros de mannes avec les intérêts sur les prêts », regrette, de son côté, Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).
Et ce alors que les copropriétaires n'ont pas besoin de s'attendre les uns les autres et qu'une fois le prêt lancé, le syndic s'occupe de tout. Encore faudra-t-il relancer le chantier gouvernemental de février dernier sur « la simplification de la gouvernance » au point mort selon les parties prenantes.
« On propose que les plans de travaux et que les plans de financement soient votés en même temps à majorité qualifiée. Aujourd'hui, les votes à l'unanimité des emprunts collectifs ne fonctionnent jamais », soumet ainsi Laurence Battle, président de Foncia Administration de biens, leader du marché.
A la suite de la publication de cet article, le ministère de la Transition énergétique affirme à La Tribune que dans les rares cas où une décision de l'ensemble de la copropriété est nécessaire, « on ne pourra pas contraindre le propriétaire à réaliser les travaux ».
Une déclaration ministérielle qui interroge
Autant de solutions qui doivent encore se traduire dans la loi. « Nous n'avons pas envie que le rapport reste sur l'étagère », prévient déjà le député Jean-Louis Bricout qui, comme ses collègues, refuse de toucher au calendrier d'interdiction à la location des passoires thermiques.
« Le dispositif permet déjà aux locataires de se retourner vers les propriétaires et de les mettre en demeure de faire des travaux. Les gens ne vont pas être mis à la porte », tempère ainsi la députée Meynier-Millefert.
De son côté, après le rétropédalage de Bruno Le Maire, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires avait lui affirmé aux Echos que « la loi ne dit pas qu'on va expulser les locataires au 1er janvier de l'année considérée ».
« Il s'agit d'une interdiction à la relocation pour les biens qui n'auraient pas fait l'objet de travaux », avait souligné Christophe Béchu.
Beaucoup de professionnels s'étonnent d'une telle déclaration sachant que ce n'est pas ce qui est prévu par le texte « climat et résilience ». Le ministère de la Transition énergétique tient, au contraire, à rappeler qu'au moment du changement de bail, le propriétaire doit faire les travaux.
La difficulté à faire des travaux en milieu occupé
Ultime problème de taille : il demeure impossible de faire des travaux dans un logement occupé, à savoir isoler les murs par l'intérieur, changer les fenêtres, le chauffe-eau, la chaudière à gaz, ou poser des nouveaux radiateurs. Installateur de cloisons et de plafonds en Haute-Garonne, le vice-président de la CAPEB chargé de l'économie se souvient, lui, d'un chantier au cinquième étage d'un bâtiment dans la chambre d'enfants.
« Autant dans une salle à manger, on peut pousser les meubles. Pour autant, dans une pièce plus petite, c'est plus difficile. Tous les soirs, on devait redescendre nos outils dans le camion... », se rappelle le plaquiste David Morales.
Au vu de tous ces blocages, tenir le calendrier d'interdiction est donc intenable. Il devient urgent de les lever. Le cas échéant, les propriétaires continueront de vendre leur bien plutôt que de les louer... Un non-sens alors que la crise de l'immobilier frappe tous les pans du logement : le logement social comme le logement libre, dans l'ancien comme dans le neuf.
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