Immobilier : quand la presse écarquille les yeux, elle se fait mal aux pupilles

Tiens, ça y est, une petite partie de la presse semble se réveiller après un grand sommeil cotonneux de plus de dix ans. Oh, pas sur tous les problèmes, je vous rassure. Ici, il ne s’agit « que » de la bulle immobilière. Quelques articles apparaissent relatant l’effroyable découverte : il semblerait que les prix de l’accession à la propriété se soient lentement décorrélés des salaires. Noooon ? Si.

Il aura donc fallu de longues années pour qu’enfin la presse nationale et tout ce qu’elle compte d’experts immobiliers, de journalistes enquêteurs et d’analystes pointus admettent ce qu’on trouvait dans quelques blogs lucides et quelques forums depuis tout ce temps : la France subit bel et bien une bulle immobilière carabinée qui va éclater, parce que – tout simplement – toutes les bulles (immobilières et autres) ont fini par éclater un jour.

Les lecteurs réguliers de ce blog ne seront en revanche pas surpris de trouver ce genre de révélations. On trouvera assez facilement des articles évoquant l’explosion, plus ou moins imminente, de cette bulle ; ainsi, en 2007, je prévoyais que les prix allaient chuter un jour ou l’autre.

Je n’avais pas imaginé que le gouvernement serait assez fou, compte-tenu de la crise financière qu’on allait se taper, pour injecter encore plus de liquidités et de facilité de crédit (amis du prêts à taux zéro, bonjour) dans le système pour regonfler la bulle qui commença à percer en 2008. C’est pourtant ce qui s’est passé : après un petit dégonflement, les prix de l’immobilier en France ont bien vite recommencé à grimper, communication éhontée du gouvernement aidant dans des proportions épiques.

Comme le voulait le candidat Sarkozy en pleine campagne, il fallait une France qui s’endette plus, qui fait construire au-delà de sa capacité d’absorption, qui se gave de maisons en carton, qui emménage et paye des frais de mutation et de la bonne grosse taxe foncière.

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Mais voilà : les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel et il en va de même pour les prix du m². Les finances des ménages ne sont pas extensibles à l’infini, et même si l’inflation permet, dans une certaine mesure, de camoufler les prix tout simplement obscènes de certaines « réalisations » immobilières, le décalage croissant entre les montants à débourser et la qualité douteuse de ce qui est parfois produit finit par ne plus laisser de doute : l’immobilier, en France, est devenu beaucoup plus qu’un toit, bien plus qu’un investissement ; il s’est transformé, pour certains, en véritable tiroir caisse qu’on ne se gêne pas pour piller dès qu’on le peut.

Evidemment, dans ces « certains » là, le politicien, soucieux de ne pas se mettre dans la ligne de mire, désignera les habituels trois Z pour expliquer la montée en flèche déraisonnable des prix de l’immobilier : les Zagences véreuses, les Zacheteurs zétrangers, et bien sûr, les Zignobles spéculateurs sans lesquels tout groupe de coupables désigné à la vindicte populaire serait incomplet.

Nous en sommes maintenant au point où la nouvelle va donc se savoir au-delà du cercle restreint des informés et des gens de bon sens qui sentaient bien que tout ceci ne pouvait pas tenir des siècles (et en tout cas, moins longtemps qu’un prêt immobilier standard) : la presse nous présente donc des articles où elle va nous décrire par le menu pourquoi il y a bien une bulle, comment l’éviter, qui sont les responsables et comment s’en sortir dans cette jungle néo-ultralibérale sans le moindre frein, mais que fait l’Etat ?

bulle immobilière : so far, so good

Dans cette catégorie, on trouve les habituels pisse-copies de Marianne qui nous infligent ce genre d’articles où l’on nous explique que « au total, sur 10 ans (2000-2010), les prix ont augmenté de 126%. Dans certains arrondissements de Paris, la hausse dépasse les 200% » mais où l’on aura bien du mal à trouver une référence d’un précédent article du même Marianne pour nous avertir, en 2007, en 2008, en 2009 ou en 2010 que la hausse des prix, déjà conséquente, est malsaine.

À ce moment là, ça roupillait ferme dans les rédactions.

Maintenant, il est plus que temps de faire des « dossiers sur la bulle », comme on commence à en voir fleurir dans quelques papelards en mal de lecteurs. Certes, on a beau jeu de noter que la France du Tous Propriétaires n’était qu’un leurre, mais l’analyse qui expliquerait pourquoi l’endettement immobilier est passé de 32 à 57% en dix ans manque singulièrement dans ce tableau.

Peut-être que la viscosité historique du marché de l’immobilier en France, couplée à une « cornucopie » de bidouillages fiscaux pour avantager l’accession à la propriété, la délivrance de prêts dans des conditions très favorables et les rengaines publicitaires étatiques, peut-être ces éléments auront vaguement poussé à la roue, ou plutôt, jeté de l’huile sur un feu déjà bien vivace ?

Mais non : ce sont, soyons en sûr, les méchants spéculateurs et les étrangers qui font monter les prix ! C’est évident : la France manque de logements, voyons ! C’est la pénurie ! Et même si une proportion toujours plus grandes de biens ne trouvent pas de locataires, ou sont disponibles mais à des conditions rocambolesques ou des tarifs indécents, c’est tout simplement parce que leurs propriétaires sont méchants ! Ça n’a aucun rapport avec l’avalanche de lois ultra-protectrices pour le locataire !

Les Français, coincés entre d’un côté l’absolu désir de devenir proprios, désir attisé pour des raisons de basse politique, et de l’autre, ne voulant entendre que les bons sentiments dégoulinant d’associations de protection des (forcément) gentils locataires, se retrouvent à acheter du m² surgonflé et surtaxé, croyant faire une bonne affaire fiscale, mais qu’ils laisseront vides soit de peur de retrouver leur bien saccagé, soit parce qu’inlouable, trop loin de tout et de piètre qualité…

Effectivement, la presse a raison d’écarquiller les yeux sur le constat, mais elle se fait mal aux pupilles à ne pas chercher les raisons évidentes de la catastrophe qui nous attend.

Bah. Elle n’est plus à une pignouferie près.

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Commentaires39

  1. Mateo

    Euh… Il y a réellement pénurie de logements dans de nombreux endroits. Pour la simple et mauvaise raison que l’Etat fait tout pour empêcher l’offre de s’adapter à la demande (qui augmente, notamment à cause de la politique monétaire laxiste mais aussi parce-que le nombre moyen d’habitants par foyer diminue): découragement de l’investissement locatif à cause des lois trop favorables aux locataires, tu l’as dit, mais aussi et surtout restriction foncière démesurée et autres lois empêchant la construction des logements dont on a besoin (limitation de la hauteur des immeubles par exemple).

    Et comme au lieu d’alléger les lois d’urbanisme (ou les lois pro-locataires) la tendance actuelle est de les rendre encore plus restrictives (Grenelle & co), la pénurie artificielle a de beaux jours devant elle.

    Oh certes, il y aura sûrement une baisse des prix, vu que la BCE devra rehausser ses taux directeurs pour tenter de contrer l’inflation des prix qui a déjà commencé et qui n’est pas prête de s’arrêter, mais on n’est pas près de retrouver les prix de la fin du siècle dernier.

    Le marché immobilier en France est structurellement bullaire. Et il continuera à l’être tant qu’on n’aura pas libéré le foncier, tant que la propriété privée sera foulée au pied par l’Etat, bref tant que l’Etat continuera à empêcher l’offre de s’adapter à la demande.
    Notre seul espoir est donc que la demande baisse, ce qui risque d’arriver avec la hausse des taux directeurs.

    1. Il y a pénurie de biens pour un rang de prix donné, c’est une évidence. Mais en terme de surfaces construites et habitables, on peut largement loger tout le monde en France.

      C’est exactement comme le peak-oil : pour un rang de prix donné, on peut se retrouver en pénurie de pétrole même si 70% des réserves sont encore dans le sol parce que pour les extraire, il faut dépenser plus que ce que vaut la ressource une fois vendue sur le marché. Là, avec l’immo, c’est pareil : on a des gisements de logements qui ne sont pas exploités car trop chers à louer ou à vendre. Mais ils existent et sont parfaitement viables.

      1. Mateo

        « Il y a pénurie de biens pour un rang de prix donné, c’est une évidence. »

        Parce-que l’Etat a tout fait pour que les prix soient élevés.

        « Mais en terme de surfaces construites et habitables, on peut largement loger tout le monde en France. »

        Il me semble au contraire que la construction/réhabilitation de logements a systématiquement été inférieure à la hausse de la demande de logements ces dix dernières années. Pour les raisons évoquées plus haut. D’où l’augmentation démesurée des prix.
        Les études d’Ed Glaeser et d’autres économistes confirment que la restriction du foncier est la cause numéro un des bulles immobilières (qui ne peuvent cependant se former qu’en cas de credit bon marché).

        D’autre part, dans quel état sont les logements existants? La proportion de logements de mauvaise qualité, vétustes voire insalubres me parait indigne d’un pays développé. Notamment par manque d’investissement dû au risque démesurément élevé que représente l’investissement locatif à cause des lois ultra protectrices pour les locataires.

        On se retrouve donc à voir les gens se résigner à acheter des logements de qualité plus que moyenne car les prix des biens de qualité correcte est hallucinant.

  2. Seabee

    Une augmentation sans raison du prix d’un besoin fondamental, c’est un crime.

    A qui profite le crime ?

    Une bulle, c’est un transfert de richesse des jeunes vers les vieux.

    Le manque de logement, du à l’absence totale de réactivité de l’offre à la demande est réellement à l’origine de la bulle, c’est la seule erreur de ton raisonnement.
    La baisse des taux, la fiscalité et l’environnement macro-économique n’ont été que de puissants catalyseurs.

    Tout remonte à ça : de gentils baby-boomer qui ont gentiment fermé la la porte à leurs gentils enfants pour toucher le pactole à la retraite.

    Tous les moyens sont bons.

    On organise la baisse des taux pour pouvoir toucher de plus en plus d’années de revenus de jeunes de plus en plus précaires, on opère une saine mutation de mentalité (tous proprios, locataires losers, pied à l’étrier) et une baisse de qualité de l’offre locative pour ôter toute velléité d’alternative

    On fait ensuite comprendre aux jeunes que comme ils n’auront pas de retraite et que l’immo ça ne fait que monter, ils ont intérêts à s’y prendre très jeunes si ils veulent devenir rentiers comme papa/maman les baby-boomers.

    Mais pour que tout cela fonctionne, il faut garder la main sur la source de la déformation du marché, sans qui toute rente est impossible : la réglementation de la construction. Facile, il suffit de faire passer les compétences aux niveaux des mairies, qui décideront elles-mêmes, suivant le dicton bien connu ‘Un maire bâtisseur est un maire battu’ (NIMBY here we come) de favoriser les gens installés, ses chers administrés, souvent propriétaires fonciers, qui verront donc la valeur de leur patrimoine s’élever.

    On ajoute deux trois ingrédients savamment électoraliste (préservation des terres cultivables, de l’environnement, lutte contre l’étalement urbain), à adapter suivant l’auditoire, avec toujours la même idée : surtout ne rien faire.

    Ne reste plus à convaincre une majorité de pignoufs qu’ils s’enrichissent quand leurs murs prennent de la valeur (alors qu’en fait ça augmente surtout les taxes et la différence de prix lors de l’opération d’achat-vente pour ceux qui s’agrandissent).

    Au bout du compte, ceux qui gagnent à l’opération, ce sont les multi-propriétaires. Tous les autres y perdent, mais avec le sourire, puisque les français deviennent de plus en plus ‘riches’.

    Jusqu’au jour où le journaliste éco. du Figaro ne peut plus loger sa fille à Paris pour ses études à Science-Po.

    Là, c’est le drame. Nous y sommes.

    1. Même remarque que ci-dessus : la pénurie de logement, c’est à rang de prix donné. En réalité, les surfaces habitables sur toute la France suffisent largement à loger tout les Français et même plus.

      1. JB7756

        Certes mais si j’ai un travail à Paris (pénurie réelle) je vais pas m’installer à Limoges (suroffre) !
        De fait c’est ce que font certains chômeurs parisiens : ils partent en province ou les prix sont abordables. Et après on les revoit plus, ils deviennent chômeurs professionnels.
        A coté les travailleurs précaires parisiens doivent se contenter de bouges ou faire 4 heures de trajets par jours. Ou encore de dormir dans leur voiture ou dans la rue.

        Bref il vaut mieux être chômeurs professionnels en campagne que petits travailleurs à Paris.

      2. Seabee

        Non. Pour un Baby-Boomer qui vieilli dans son appartement de 180m2 dans le 16ème, combien de couples avec deux travailleurs obligés de rester en RP dans un logement ne leur convient pas ? Manque de pièces et temps de transport ?
        Il ne suffit pas de faire une division pour comprendre les besoins de logement des français.

        De plus c’est une analyse purement statique.
        Ce qui favorise aujourd’hui la spéculation, c’est l’assurance que la rente sera préservée par la maîtrise de la construction.

        L’explosion des prix est dû au fait que TOUT est réglementé sur l’immobilier, sauf les prix. Ce qui en fait un véritable marché de dupe.
        Le résultat est le même partout : les prix finissent par exploser tous les fondamentaux, par saturation à la marge.

        1. Regardez les chiffres INSEE : http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATSOS05202
          Et ici aussi : http://www.ouestfrance-immo.com/actu_logement-neuf-hausse-des-mises-en-chantier-en-2010-_1735.htm
          Ce ne sont pas que des 180m² dans le 16ème. Et quand on fait le rapport par tête de pipe, on se rend compte … qu’il n’y a pas pénurie physique.

          Que les distorsions introduites par l’État et ses dispositifs fiscaux vermoulus entraînent une mauvaise allocation de ces ressources (constructions à des endroits inadaptés) est une évidence. C’est aussi le sujet du billet. Mais je maintiens : ce n’est pas la quantité ou la qualité qui font défaut, c’est le prix.

          Regardez l’Espagne ou la Chine : ce ne sont pas les logements qui manquent. Le mot pénurie veut dire quelque chose que la réalité ne recouvre pas.

    2. JB7756

      « Un maire bâtisseur est un maire battu »
      Ca c’est bien vrai, surtout dans les banlieues aisées ou on a peur des pauvres, manouches, étrangers… Le moindre projet de lotissement fait l’objet de recourt et de procès interminables.

      Il faut voir la ségrégation sociale et ethnique qui règne dans les différents quartiers de Paris et de sa grande banlieue. Résultat aujourd’hui la banlieue parisienne s’étend au delà de 100 Km du centre.

      1. Mateo

        @h16

        Ces chiffres sont inexploitables si on n’y met pas en face d’une part le nombre de logements qui sortent du marché (démolissions, abandons, insalubrité etc.) mais surtout la hausse de la demande en logements.

        Bref, pour pouvoir se faire une idée, il faudrait comparer le SOLDE net de l’offre et celui de la demande.

        Personnellement, je n’ai pas l’impression que l’on a construit à tours de brasen France, contrairement à l’Espagne ou la Chine.

        « Le mot pénurie veut dire quelque chose que la réalité ne recouvre pas. »

        En Socialie Française, je ne suis pas sûr…

        Allez, je me lance dans les paris: il va y avoir une baisse modérée des prix (à moins que l’on connaisse une récession ou/et une forte hausse des taux directeurs, auquel cas la baisse sera forte), en dents de scie (le nombre de personnes en attente d’une baisse des prix me parait importante, je m’attends donc à des rebonds « techniques »), mais on ne retournera pas de si tôt aux niveaux d’avant bulle. Sauf changement de politique foncière, auquel je ne crois pas.

        1. N’ayant pas tous les chiffres, je resterai donc prudent.
          Pour le pari, j’ai à peu près la même position (s’il y a baisse, elle sera temporaire et ensuite, l’inflation aidera à la camoufler) …

      1. Théo31

        En rappelant également que le premier vivier de voix pour la pègre politocarde, ce sont les retraités.

  3. Flo

    L’Etat et certaines corporations qui lui sont largement associées ont décidé de nous faire les poches. Point final.
    Par exemple au sujet de LA REFORME FISCALE:
    « Bercy prévoit un manque à gagner de quelque 900 millions pour les caisses de l’Etat que le gouvernement a promis de compenser « à l’euro près ». »

    Le gouvernement promet à Bercy!

  4. Pere Collateur

    Ah la bulle immobilière dans notre beau pays.
    Mais c’est difféent en Frônce. Vous n’y pensez pas. Jamais ca ne s’arrêtera de monter mon bon monsieur…

    Il faut dire qu’il y a de très puissantes raisons à la montée délirante des prix de l’immobilier:
    Déjà le fait qu’il est infiniment plus facile d’obtenir un prêt bancaire qu’une location, ou les garanties demandées par les bailleurs se doivent d’être ultra bétonnées pour éviter de tomber sur un locataire mauvais payeurs invirable pour cause de sur-protection étatique incongrue.

    Le ressort psychologique qui veut que dans la tête des Francais, l’immobilier est une valeur sure, ainsi que l’appétence bien connue de nos concitoyens pour la caillasse.

    Des taux d’empruns particulièrement bas.

    Des conditions fiscales très avantageuses. Surtout quand on compare avec les valeurs mobilières. Donc soutiens contre toute logique du marché immo avec NOS IMPOTS!!! Again!

    Des taux d’intérêt très bas.

    Et aussi, mais ca n’est que mon avis, des banques qui lachent des prêts à des gens dont la solvabilité est plus que discutable…

    Maintenant que des masses de gogos ont été apaté, qui se retrouvent avec des crédits sur 25/30 ans pour payer un clapier 3 fois sont prix, que va t il se passer?

    De plus, dans le mot immobilier, il y a immobile. L’état cherchant des sous comme un malade en phase terminale de la morphine, taxer à mort un bien qui ne peux pas se sauver sera très tentant.
    J’immagine bien le couple de primo coincé dans son F2 de 35 m2 à Paris avec deux gosses qui peine déjà à rembourser le prêt, à payer les charges et l’entretient de son clapier et qui se prend des taxes foncières supérieur à leur impot sur le revenu, voir de plusieurs milliers d’euros pas an…
    Rigolez pas, la Suède dans ses années de déconfitures socialistes à fait exactement ca en 1991.
    Les etats ca ose tout 😉

    Bref, les quelques heureux bénéficiaires de cette bulle seront ceux qui avait déja un bien acquis avant les années 2000 (donc acheté à vil prix) et qui auront revendu ces 5 dernieres années. Plus value X2 en moyenne. Et aussi l’état et ses intermédiaires bien sur…

    Et les perdants… Mon dieu, rien qu’à y penser j’en ai froid dans le dos.
    Car même si vous avez eu le nez creux, et avez compris ce qui se préparait, vous serez quand même touché, même indirectement, par la déflagration qu’engendrera le dégonflage de cette hyper bulle.

    M’es avis qu’on se souviendra de cette époque très longtemps…

  5. vapeur

    c’est quand même des réflexions de locataire tout ça

    qui pour prendre des risques ? qui pour investir ? qui pour avancer dans la vie, faire des travaux, valoriser son bien et son patrimoine ?

    et par opposition, qui pour partir en vacance ? téléphoner a son agence a la moindre fuite de chasse d’eau ou a la sonnette cassée ?

    société d’assistés !

    1. Ieremenko

      « téléphoner a son agence a la moindre fuite de chasse d’eau ou a la sonnette cassée ?

      société d’assistés ! »
      J’admire la suite logique…

  6. kelevra

    les impots sur le logement deviennent intenables : la csg sur les loyers 12.3%, l impot sur le revenu par dessus, puis les impots fonciers (qui explosent pour compenser la soit disant reforme de la taxe pro), ca donne pas envie de louer un bien. quand vous louez de l immobilier de bureaux, vous rajouter pour l idf la taxe sur les bureaux, qui depuis 2011 finance le grand paris, ce qui a fait exploser cette taxe, multiplie par 4 de 2010 a 2011. maintenant avec la taxe sur les bureaux vous payez meme pour les parkings.

  7. Gilles

    Mon cher H16, Ton argument : il y a assez de place pour loger tout le monde en France est un fait réel, mais -pardonne moi – une idiotie de minustre. C’est comme si je disais : il ya assez de nuages dans le ciel pour étancher la soif du milliard d’hommes qui n’ont pas accès à l’eau potable. Vrai. N’empêche que.
    Si les prix montent de manière délirante à Paris surtout et ailleurs aussi, c’est d’abord que tout le monde veut y habiter, c’est tout, c’est un fait. Le deuxième facteur tient au fait qu’un logement est un bien concret, qui permet de se mettre hors du risque d’être SDF (ou du moins le croit-on), surtout lorsque la ruine générale guette aux entournures. Les ménages acceptent donc des sacrifices de plus en plus grands pour tenter de conjurer ceci.
    Enfin, en troisième position, toutes les gesticulations gouvernementales court-termistes et le fatras des lois immobilières n’a fait que perturber le marché et alimenter la demande et assécher l’offre et donc de mettre le feu à la hausse des prix.
    Le cocktail de ces trois éléments ne peut que produire des prix délirants. Maintenant, si tu compares avec Londres, les prix parisiens sont encore sages…Donc : bulle peut etre mais qui ne s’écroulera qu’à la faveur d’une explosion : révolution, crise de l’Euro avec dévaluation du franc de 50 % etc..

    1. « Le cocktail de ces trois éléments ne peut que produire des prix délirants. » : pourquoi n’en est-il pas ainsi partout dans le monde où les gens voudraient aller ?
      En réalité, tu prends le truc à l’envers. C’est d’abord les agitations gouvernementales qui ont propulsé les prix si haut. Le reste est vrai de toute façon : les gens ont toujours voulu se bousculer à Paris. Début des années 90, ça n’a pas empêché l’immo d’avoir des prix normaux. Quant à la comparaison avec Londres, elle n’amène rien de plus : le marché est aussi trafiqué là-bas qu’ici.

      1. Pythéas

        Londres a quand même baissé de plus de 20% en 2ans. A loyer égal, on vit aujourd’hui dans plus grand à Kensington que dans le 17ème !

        1. CPM

          Je vis à 2 pas de south kensington et je vivais il y a 6 mois dans le 17e (sud), donc je peux clairement temoigner que non.

        2. Hesnoone

          Pour vivre à Londres, je confirme que les prix sont assez délirants… et South Kensigton est très très cher… aprês, je n’ai pas une connaissance approfondie de ce coin de Londres (ni de Paris)

  8. vlam

    moi j’ai remarque un truc etonnant: le fait que la fRance ait garde sa plus grosse ville pile au milieu du pays alors que la plupart du temps les grosses villes sont plutot au bord de l’eau.
    A priori ca n’a aucun rapport mais justement je me demande si la culture locale n’y a pas joue un role.

  9. Nicolas

    On peut aussi partir du principe inverse : l’immobilier est stable, ce sont les français qui s’appauvrissent, même si, grâce aux chinois, qui font baisser dans le même temps les produits de bases, ils ne s’en aperçoivent pas..

  10. Franck Boizard

    Je suis d’accord avec vous : les propriétaires sont une clientèle électorale trop précieuse pour qu’on laisse chuter les prix de l’immobilier.

    Cependant, soutenir artificiellement les prix demande des moyens légaux et financiers. Pour les moyens légaux, pas d’inquiétude : nos technocrates ont de la ressource pour nous concocter des lois plus folles les unes que les autres.

    En revanche, s’agissant des moyens financiers, une rumeur venu des pays méditerranéens me donne à penser que la fête est bientôt finie.

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