Vases peu communicants

Pas loin de chez moi, il y a un joli parc, très bien entretenu, assez large pour y contenir une volière, des jeux pour les enfants, des pelouses pour les badauds, des fontaines et un manège. Et à côté de ce parc, un grand espace vient d’être totalement bulldozé, grillagé et préparé pour les fondations d’un nouvel ensemble. Une pancarte nous apprend qu’ici, bientôt, se dresseront des petits immeubles sociaux…

On pourrait imaginer sans peine les remarques instinctives des passants devant les travaux :
« Aaaaah, les logements sociaux : c’est formidable. Cela permet à des gens qui n’auraient pû se loger de trouver enfin une place décente pour s’établir. Et puis avec les prix de l’immobilier actuellement, hein, ça devient impossible de trouver quelque chose d’abordable ! »

Et là je dis « Attention : Poncif ! ».

Avant de détailler pourquoi, j’aimerai laisser la parole à un libéral aux idées claires (Schnappi) qui pose le problème d’une façon limpide :

Imaginons un libraire, un client et un fonctionnaire. Le client achète au libraire un livre à 20 Euros. Le libraire donne 10 Euros au fonctionnaire (principe de solidarité) et garde 10 Euros pour lui (principe du « faut quand même pas pousser »). Soyons optimiste : le fonctionnaire est compétent, intègre, bien organisé et parvient, une fois payé son salaire et le coût des opérations prises en comptes, à reverser 9 Euros au client.
Le coût réel du livre s’établit donc pour le client à 20 – 9 = 11 Euros.

Question : Sachant que le libraire est prêt à ne gagner que 10 Euros pour la vente de son livre, combien coûterait-il sans le système de redistribution ?

Question subsidiaire : qui s’est fait entuber ?

En fait, on voit souvent le libraire comme la victime. D’un coté, c’est exact, parce que c’est lui qui subit la coercition. Mais comme il a encore le choix de travailler ou pas, s’il travaille, c’est qu’il estime que ça vaut ces 10 Euros. Le grand perdant économique, celui qui nourrit le fonctionnaire, c’est le client, le pauvre !

En pratique, il en va de l’immobilier (et, dans le cas qui nous occupe, des constructions HLM) comme des libraires : l’introduction de l’état comme acteur sur un marché fausse nettement le jeu jusqu’à provoquer des situations qu’on aurait voulu éviter, ou empirer des situations qu’on aurait voulu améliorer.

En effet, l’état lève des impôts notamment pour bâtir des logements sociaux. Ainsi faisant se mettent en place différents mécanismes.

  • Le premier est que les impôts levés représentent autant de finances en moins dans la poche des particuliers. Ceci tend, de façon extrêmement perverse, à rendre nécessaires les HLM dont on aurait bien pû se passer s’il n’y avait eu toutes les ponctions.
  • Le second, c’est qu’en achetant aussi des terrains particulièrement bien situés pour y placer des logements sociaux, l’état provoque une dévaluation du prix du terrain. Si l’état choisit ainsi d’implanter des HLM dans un quartier huppé, il y a fort à parier sur une dévaluation progressive des biens présents. Les propriétaires, voyant la perte de valorisation de leur bien, peuvent compenser en louant (de plus en plus cher, ce qui tend à accroître la nécessité de loyers modérés par l’état), ou revendre le bien le plus vite possible, préférablement à l’état, plus solvable que le particulier.
  • Au niveau des particuliers, l’incitation à devenir propriétaire ou à se débrouiller seul pour continuer à payer son loyer est de plus en plus faible à mesure que l’état augmente ses ponctions et offre des HLM. A la fin, il devient rentable d’attendre les subsides de l’état et / ou l’habitation à loyer modéré plutôt que de payer plein-pot .

Ce qui semble clair, c’est que le marché de l’immobilier est sur-étatisé et aussi libre qu’un bagnard à Cayenne : l’état disposant de près de 30% du parc locatif en France, c’est un acteur tout sauf neutre. Les effets économiques de ses décisions ont un impact direct sur l’habitation alentour et sur le marché en général. Les loyers sont très loin d’être libres, la procédure pour évincer des locataires indésirables est calamiteusement compliquée (on pourrait d’ailleurs remarquer le parallèle troublant avec le marché du chomâge travail), chasse aux logements vacants, absence de liberté de choix dans son locataire (pas de discrimination siouplait), déluge d’impôts dont l’ISF. Tout est organisé pour décourager le placement immobilier dans un système essentiellement collectiviste.

Et je n’évoquerai même pas les corruptions induites par le système, qui viennent ajouter à l’indécence des situations créés de toutes pièces par le besoin compulsif et idiot de l’état de vouloir répondre (mal) à un problème (le logement) qu’on ne lui avait pas posé…

Pour paraphraser Schnappi, le marché de l’immobilier est très comparable au libraire de tout à l’heure :

Imaginons un propriétaire immobilier, un locataire et un fonctionnaire. Le locataire loue un appartement à 200 Euros / mois. Le propriétaire donne 100 Euros au fonctionnaire (principe de solidarité) et garde 100 Euros pour lui (principe du « faut quand même pas pousser »). Soyons optimiste : le fonctionnaire est compétent, intègre, bien organisé et parvient, une fois payé son salaire et le coût des opérations prises en comptes, à reverser 90 Euros au locataire.
Le coût réel du loyer s’établit donc pour le locataire à 200 – 90 = 110 Euros.

Question : Sachant que le propriétaire est prêt à ne gagner que 100 Euros pour la location de son appartement, combien coûterait-il sans le système de redistribution ?

Question subsidiaire : qui s’est fait entuber ?

Eh bien, le grand perdant économique, celui qui nourrit le fonctionnaire, c’est le locataire, le pauvre !

Le marché du logement, et particulièrement, celui du logement bon marché, trouverait (comme c’est le cas dans les pays au marché immobilier réellement libre) certainement des réponses adaptées aux revenus de tous les ménages s’il était libre. Mais que cette assertion soit ou non prouvable n’enlève rien à la constatation évidente que l’introduction de l’état dans ce marché n’a, pour le moment, provoqué que des désastres.

En dernière analyse, il ressort que les locataires, et notamment ceux qui « bénéficient » de HLM, auraient au final tout intérêt à demander une vrai libéralisation du marché.


Note : pas de billets pendant la semaine qui vient ; quelques vacances me feront du bien …

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